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厦门约有危房2500幢 拒不治理危房者或被罚款3万下一篇
10月厦房价环涨0.5% 同涨45.9%涨幅全国第2限购对象买二手房,遭遇一房两卖,能否追回房子?限购对象买一手房,付了钱却无法办理产权登记,这种情况下,开发商能不能收回房产?
近日,导报记者采访了解到,因限购限贷引发的官司不少,其中,既有限购对象胜诉成功维权的,也有限购对象败诉承担损失的。限购对象买房,究竟要注意些什么?限购政策出台后,又该如何保护自己的权益?针对这些问题,导报记者请律师针对限购引发的典型案例进行解读。
不幸:买了百万房产,意外遭遇限购
买房之后,限购政策出台,购房者意外遭限购,开发商有权解除合同吗?为此,购房者林先生和开发商闹上法庭。
2013年2月25日,林先生向开发商认购了一套位于厦门市海沧区的房产,并支付预售定金5万元。数天后,双方签订了一份《商品房买卖合同》,约定林先生向开发商购买上述房产,建筑面积115.58平方米,房款共计157万多元。
根据合同约定,签订合同当天,林先生要付清房款总价的30.1%,即47万多元;余款110万元,通过申办20年银行贷款方式支付。
但是,林先生购房之后,限购政策出台了。于是,开发商就以林先生系限购对象,而且逾期支付房款为由,起诉到法院,要求解除合同。
争议:限购政策出台,合同能解除吗?
开发商起诉说,根据限购政策,林先生属于限购对象,双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时,林先生也未依照合同约定的期限支付购房款,所以,开发商享有单方解除权。因此,开发商请求法院判令解除合同。
“合同不能解除!”被告林先生答辩说,他和开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,为有效合同,依法应当受到法律保护。而且,林先生已经于合同签订当日向开发商支付了首付款,同时办理了银行按揭贷款手续,已完全履行了合同义务,在合同履行中不存在任何过错。
判决:没有购房资格,判决解除合同
最终,海沧法院作出一审判决,支持了开发商的诉求,判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。
法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,其合同履行的目的系购房者通过买受行为获得讼争房产的物权,而物权的获得是以完成所有权登记为标志的。
本案当中,购房者林先生的户籍所在地不在厦门,且至今未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策,被告林先生并不具备在厦购房的资格,亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权,合同目的无法实现。
因此,原告主张解除其与被告林先生签订的《商品房买卖合同》,法院予以支持。律师说法限购无法过户可以解除合同
买房后被“限购”,能否解除合同?定金能不能退?对此,厦门资深律师林敏辉说,限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的,买受人可以请求解除合同,并返还所支付的购房款和定金。这种情况下,当事人请求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持,而且这种情形不属于违约解除,卖房人应当将定金或购房款返还。
限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”,根据最高法的司法解释,这种情况下,买方因此丧失购房资格,合同目的不能实现,买方是可以主张解除合同的。作为卖方,也有权利以此为由主张解除合同。
限购对象买房遭遇一房两卖
限购对象买房,付了全款却无法过户,不幸又遇“一房两卖”。这种情况下,购房者能否追回房产?为此,购房的陈先生将房东告上法庭。
此前,海沧区法院曾受理了一起这样的限购纠纷。最终,法院一审判决认为,陈先生没有购房资格,讼争房产所有权应归“善意第三人”。
陈先生说,他没有想到,房东收了自己的购房款,却还把房子卖给了第三方杨先生。因此,他起诉要求,房东将房子过户到自己的名下。第三方杨先生也作为案件第三人参与诉讼。
经查,陈先生此前和房东的委托代理人签订了《二手房买卖合同》,房屋总价款为79万元。合同签订后,陈先生依约分批支付了全部购房款。然而,当陈先生最后一笔余款付给房东的代理人后,房东却将房产卖给了第三方杨先生。法院判决:房产归“善意第三人”
海沧区法院一审判决认定,讼争房产所有权应归第三人杨先生。
法院认为,陈先生是外地户籍,他明知自己没有购房资格,买房子也不能办理过户,却将全部购房款支付给房东代理人。签订合同后,他也没有进行登记备案等手续,可见,陈先生与房东的房屋买卖未能发生对外公示的效力,不能对抗善意第三人。
而第三人杨先生是与房东本人签订的合同,更能体现房东的真实意思。第三人在签订买卖合同后,不但依约履行合同义务,支付了部分购房款,进行网上报备,也与房东一起到市房管局办理了过户手续。 而且,杨先生不仅已经到房管局送件,也实际入住、使用讼争房产,依法应当优先取得讼争房产所有权。因此,法院一审判决驳回陈先生的诉求。
责任编辑: xmadmin
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