厦门2016楼市落幕 2017又将如何？

　　2016年，一路狂飙的厦门房地产市场在四季度逐渐回归理性，全年楼市最终也顺利平稳落幕。数据显示，2016年，厦门新建商品住宅共成交309平方米，全年成交量呈现倒“V”型走势，房价上涨势头得到遏制;二手住宅成交量提高至558.46万平方米，超过一手住宅近250万平方米。

　　【一手住宅】

　　新增供应同比减少近六成

　　成交量不及往年水平

　　2016年，全市商品住宅新增供应159万平方米，同比减少57%，销售量309万平方米(含限价房)，同比减少12%，供求比为0.5。供应量减少的原因在于，一方面开发商可售房源减少，另一方面我市加强商品房预售监管，严格价格管理制度。成交量方面，尽管购房需求维持在高位，但受到后期政策严控影响，刚需及改善型客户购房门槛大幅提高，全年销售量不及往年水平。

　　从厦门楼市全年走势来看，在年初全国政策环境松绑、资金放宽的影响下，市场从3月开始出现明显回温;4月，土地交易市场的火爆，助推成交量价齐涨;5月，大部分存量不多的房企放缓了推盘节奏，新增供应量骤降，而存量大的开发企业则提价跑量，销售量依旧维持较高热度，进入10月，调控政策从严升级，成交量萎缩，价格保持平稳。

　　同安成交量最高

　　岛内供不应求状况明显

　　从各区表现看，近两年，集美、海沧一直是楼市主力成交区域。不过今年，同安后来居上实现反超，全年成交量突破70万平方米，成为全市成交量最高的区域，占比达23.85%。

　　从供应量上来看，岛内两区供应量收窄，全年仅供应10.9万平方米，占全市总供应量的6.86%，两区总占比首次跌破10%。而各区中供应量最高的是海沧区，同安、集美两区以微弱的劣势紧随其后。岛内思明湖里两区的供求比为0.4和0.1，供不应求的状况突出。

　　改善型户型需求量增大

　　120-144平方米成交占比近三成

　　早在2015年，全市面积段在100-120平方米和120-144平方米的产品供应量就已超过了80-90平方米，但在成交量上，80-90平方米产品仍成交最多。2016年，全市80-90平方米中小户型成交量明显减少，占比由2015年的25%将至12%;而120-144平方米和180平方米以上改善型户型需求量增大，成交量分别占比27%和17%。究其主要原因是，房价的快速上涨促使不少客户采用“以小换大”、“老旧小区换新小区”的换房方式，增加大户型需求量。

　　【二手住宅】

　　与一手住宅成交量差距拉大

　　90平方米以下户型关注度高

　　近几年，厦门二手住宅交易量逐年上涨，并成为楼市的重要生力军。其中，2015年，二手住宅交易量首次超越新建商品住宅;2016年，全市二手住宅成交量558.46万平方米，共55173套，一、二手住宅交易量差距进一步扩大至近250万平方米，两者成交量比值更是降至0.6。

　　区域成交方面，岛内仍占据主导地位，交易量占比58%，岛外则以集美、海沧为主力交易区域。面积段成交方面，120-144平方米改善型户型总成交面积最多，占比19%。值得一提的是，90平方米以下刚需户型关注度较高，总成交面积占比49%。

　　从全年走势看，在众多利好政策刺激下，上半年二手房交易量维持在高位，由于房东心里预期值较高，成交价居高不下;下半年，随着政策调控力度的加大，市场观望氛围蔓延，交易量萎缩，尤其是进入10月份以后，二手房交易量大幅下挫40%。可以说，二手房交易市场已经进入理性、冷静的状态。

　　【市场展望】

　　2017新房价格理性回归

　　二手房区域性议价空间加大

　　●图智土地研究中心

　　2017年上半年房价或高位盘整，涨幅暂时见顶;市场需求在高压政策和新增供应紧缺双重影响下仍旧低迷。

　　主要原因在于，一是2016年中央工作经济会议明确楼市的发展方向是“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位思路，有助于抑制房价泡沫，促进市场健康平稳发展。

　　二是此轮政策调控加码的精准度和目标性更加明确，调控效果在11月份已初见“量价齐跌”的成效，预计今年上半年在高压调控政策的影响下，房价上涨势头由高涨幅下调至小幅增长，甚至小幅负增长，房价理性回归市场。

　　三是在高压政策调控之下，市场观望情绪浓厚，开发商的推盘节奏也相应放缓。再加上新增推盘项目数量并不多，因此，上半年新增可售房源的供应趋于紧张，市场需求短期内仍旧低迷。

　　二手住房方面，市场观望氛围仍旧蔓延，交易量持续低迷。房东心里预期值不如从前，客户购房意愿也会相应较低。不排除部分投资客会因为资金等方面的压力抛售房产，离市中心较远的区域可能会出现少数房价低于市场行情的房源，区域性的议价空间或加大。