厦门

中国高房价未崩盘之谜

2017年03月10日来源:中国经营报房产时评责任编辑:xmadmin

2016年中国房地产市场可谓疯狂,年初,上海等一线城市房价就出现疯涨的行情,紧接着,合肥、南京、苏州、厦门“四小龙”集体暴动,然后是其他热点城市的轮番上涨。房价上涨之快之高,让国人瞠目结舌!不仅如此,2016年还是中国有史来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场。

两会期间,官方多次对房地产市场表态,说得最多的是防止房价出现大起大落,要“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,并没有承诺让房价下跌。中国这么高房价为什么还不崩盘

为什么我们觉得房价高得那么离谱,那么不合理,房价却还在上涨呢?说了那么多年崩盘,楼市却还没有崩盘呢?

一、中国城市化运动还远远没有结束,房价已经从普涨阶段进入了分化阶段。

安信证券首席经济学家高善文对此进行过精辟的解释:2010年之前,中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市,城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这就是一二线城市楼市火热,而三四线城市有大量房地产库存的原因。

二,土地饥饿营销。

中国楼市阴影

国土资源部发布的数据显示,2016年全国国有建设用地供应51.8万公顷,竟然同比下降了2.9%。其中,房地产用地10.75万公顷,更是同比下降10.3%。北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示,今年全市计划供应3900公顷,比2016年的4100公顷减少了200公顷,这是北京市连续第六年减量供地计划。最受关注的住宅用地,今年的计划供地量仅为610公顷,相比去年的1200公顷减少近一半。

去年我国房地产销售面积创下历史新高,土地供应却搞“饥饿营销”,这一高一低将直接影响未来的新增房源供应。《人民日报海外版》都在发文痛批,地方政府卖地玩饥饿营销,“一些地方政府是土地市场的唯一供给者,什么时候推多少地块,都由政府说了算,几乎垄断了土地供应市场。近几年,不少城市土地供应量明显不足,人为造成的土地匮乏,使得物以稀为贵。”

经济学家马光远也曾说,就泡沫而言,土地制度的扭曲导致的土地价格的泡沫远远大于房价泡沫

三,改革开放近40年,富裕群体在北京等热点城市拥有多套住房,就连地产大亨潘石屹都惊叹,“我知道北京有人买一百套房,自己只住一套。”

2012年北京公安部门公布的一份数据显示,北京全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。380万套,按照三口之家,足够1000多万人居住。当然,对空置房屋的概念尚存争议。

总结。中国房地产行业开始进入分化加剧的阶段,一二线城市有着优质资源,所以刚需族数量极大;因为土地饥饿营销以及大量空置房的存在,所以,市场上流通的房源极为有限。土地和住房的供给远小于需求,这就造成了土地被疯抢,地王频出,新房被疯抢,房价疯涨,到最后所有的房子都在涨价。

那么,房价会一直上涨吗?当然不会!如果“地王”上盖的新房的价格太高,肯定会有老百姓买不起的一天,到时其他房子也迟早要绷不住,楼市也就有崩盘的风险了。但目前没有人能预测出市场的承受能力极限!

通过上述分析,我们是不是能明白政府的良苦用心了?楼市调控根本不是为了让房价下跌,而是防止楼市崩盘。建立“长效机制”,让房价缓慢上涨,这样政府才有时间去发现风险,及时应对。

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