厦门

高低配vs纯高层 看看哪类社区更加适合你?

2017年03月10日来源:房天下购房指南责任编辑:xuyuanxiang

 高低配一般是指一个社区内既有高层又有洋房,而纯高层就是社区内仅有高层。一般情况下,人们常常会陷入到这样的误区:有洋房的高低配社区品质更好。这也导致很多购房者会优先选购高低配社区。但是真实情况果真如购房者所想的那样吗?

一、开发商为什么喜欢高低配?

相比高层住宅,洋房具有更高的溢价能力。相同土地指标,做足容积率,总建面恒定,土地成本未变的前提下,高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下,不遗余力的强推高低配社区的最根本原因。

开发商常见的高低配社区销售策略:

(1)一期高层,二期洋房,三期高层紧跟。一期先推高层,保证现金流;二期推出洋房,通过洋房的高形象和高溢价能力,提升社区的整体溢价预期;三期借助洋房的溢价预期,高层提价,保证整体收益率。

(2)高层洋房齐售,交叉出货,互相掩护。以洋房的高形象,提升社区品质形象,以洋房的高价掩护促进高层销售,挤压高层快速跑量。

二、同样的容积率,如何判断社区更优质?

购房者需要了解一个基本的知识点,如果占地面积恒定、容积率恒定,那么总建筑面积恒定,高低配的社区因为有多层洋房的占比,为了做足容积率,必然导致单元数的增加,从而导致建筑密度的增加。增加建筑密度常见的方法有哪些呢?

(1)缩小楼间距。众所周知,其他条件相同的情况下,楼间距越大,房间的采光及通风效果越好。

(2)减少景观和公共绿化区域。由于建筑密度大,导致公共空间规划受限,很多景观或绿化就会被牺牲,这一定程度上压缩了业主的活动、娱乐空间。

(3)洋房花园侵占公共空间。一般来说,洋房都会设计私家花园,小的面积10平方米,大的超过20平方米,而这部分绿地也会牺牲整个社区的绿化率

另外,从设计美观角度来看,同样容积率的社区,纯粹高层社区的院落空间会更完整,层次感更分明。活动空间、娱乐空间和休闲空间也更好排布。而“高低配”一定程度上会影响小区景观的完整性,设计上也面临更多不确定因素。

综上,高低配社区的舒适度并非如同购房者想象中的那么高。购房者要综合考虑各方面因素,然后再做出购房决定。

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