厦门岛外“存量房”时代远没到来 新房大军已在路上

上周(2.27-3.5)二手住宅总成交为983套，创下半年新高。买房人发了疯似的到处看房，卖家坐地涨价、买家现场竞价，一种慌张的情绪在蔓延。

昨天朋友还在私信我说“没有房票了”、“首付不够”......今天就告知我“已经买好了”。最为吊诡的是，无论价格抬得有多高，都有人刷卡拿下，甚至还有人主动加价购房。

二手房的热度持续升温，成交火爆到不行，势头已经完全把新房藐成渣。不受“限价”“预售”的铁链控制，令人目瞪口呆的是价格的涨幅，从岛外偏远盘到岛内老破小都被“洗劫”一空。

1 | 壹

这如雨后春笋般似乎从地下冒出来的买房大军，他们是谁?

我们可以明显发现，这一波买家跟去年年初的那拨人完全不同，大致可以分成两类：

1.兼顾“买家”与“卖家”的双重身份，他们是调控期间的置换者。

这些人在一边买房的同时也在一边卖房，白天抬价晚上砍价。这一买一卖之间就让二手住宅的成交量成倍激增。

2.散客拼团入市，他们是调控期间的捡漏投资者。

满仓和重仓的投资客还处在观望中，散客们则希望抓住捡漏的机会。年前出手购入性价比高的房子，年后面对着高企的价格，不惜合买入市。

3.外地猛兽资本，他们是调控期间的刀口舔血者

楼市中总有一些钱多人胆大者，这些资金实力雄厚者强强联合，组成了统一战线联盟，这些人显然更有“智商”和“预谋”。宁可舔干净调控刀口的最后一滴血，也不愿踏空楼市。

目前，厦门的房价已经到了一个较高的水平，对于普通购买者而言门槛非常高。从购买力的角度来分析，改善或置换型买家有一套房子出售作为铺垫，能够撬动起杠杆;手握七八十万的散客彻底陷入迷茫，楼市似乎是资金唯一的出口，从独自购买到逐渐走上合买的道路，正所谓众人拾柴火焰高。

眼看着二手房市场又被层层资金撬动起来，在场外观望的刚需无法淡定了，错过了去年3月最佳的买房时机，今年3月不愿意再踏空了。新房市场“闭门谢客”，二手房成为刚需的港湾和希望，他们将成为加入其中成为第四类人。

2 | 贰

那么，接下来厦门楼市的故事将朝着怎样的方向发展?

2017年至今厦门的一手住宅仅发出了2张预售证，去年那种动辄两三百套开盘的盛况，取而代之的是挤牙膏一样的悄无声息推盘。加之舆论对新房市场“供不应求”的渲染，这就给人们产生了一种错觉“新房无房可售”，导致人们不得不火急火燎地奔赴二手房市场。

这样一种二手房盖过一手房的现象还会持续多久? 我相信资本趋利，因此先来看一下目前厦门二手房的价格，甚至比周边新房的还高，一些小区的二手房价格直接吊打隔壁的新房，毫无性价比可言。

例如翔安的联合博学园、宝嘉誉园、招商雍华府等二手房的价格都突破了3万，而旁边的首开领翔上郡、禹洲卢卡小镇新房的价格才2.7万/平。汇景新城一期89平复式朝南的中间楼层挂牌价竟然达到了3.9万/平。

类似的情况还出现在杏林湾，中航城国际社区C的成交价已经达到了3.7万/平，A则到了4万/平，对面的一手房开盘的价格是3.4-3.8万/平。

但是对于新盘，买房人又要吐槽了，一些热门盘是“只闻开盘声”， “预约”、“摇号”、“托关系”、“凭运气”才能拼出一条路子来。

更加无法忍受的是开盘时间始终处在“待定”的状态，眼看着二手房一天一个价，内心无比煎熬的购房者只能向二手房“投降”,只求手里握有一套房。二手房市场看似“疯狂”和“慌张”的背后，隐藏的是对新房的心酸和无奈。

厦门的二手房大有小三转正、备胎上位的剧情感，新房真的坐视不理，能放任二手房如此疯狂的抢占市场份额吗?新房平静的海面下是否已经暗流涌动?

3 | 叁

楼市之舟穿过调控这条跌宕之河的时候，很多刻度已经明显失灵了。

比如新房的价格一直是二手房的参照系。然而，调控限价的铁鞭下，新房市场动弹不得，地价摆在那里，在将来调控放松新房价格必然突飞猛进的心理暗示作用下，一场心理博弈大战在二手房市场上演，成为影响涨跌的重要变量。

大多数人还是持“看好”厦门楼市的态度，都想在下一波楼市行情中分得一杯羹，这样的“红利心理”是一种非常强大的预设和预期：只要房价会涨，买不到新房，我就买二手房，不管现在价格多高，将来都只会更高!

厦门岛内的确接近存量房市场，二手房是绝对的主角，然而岛外还远没有到存量房时代。现在是一个极为特殊的时期：岛外楼盘开始逐个交付，大量的次新房陆续入市，给了购房者很大的可选择范围。加上新房暂时供应不出来，性价比高的二手房对于购房者来说，无论是刚需自住还是投资散户，这绝对是好事。

因此，最佳的购买时机应该是去年年底到春节前这段时期。然而，新房半年都没怎么涨，二手房1个月就涨了3000、5000/㎡，那些高于新房的二手房还真的这么值得入手吗?

现在处在调控期，这一次与之前只抑制需求端不同，还增加了对新房价格的打压。

4 | 肆

2016年厦门总共出让了16宗商住用地，成交总建165.5万方，今年2月又出让了3宗商住用地，加之前两年出让还未入市的6幅商住用地，总共有至少25个纯新盘项目，总的住宅用地开发存量约514万方，去化周期1.8年。

具体到各区住宅开发存量：思明为61.1万方，按照20万方的年均去化量，去化年限为3年;湖里为10万方，按照23.7万方的年均去化量，去化年限为0.4年;集美为144.9万方，按照63.3万方的年均去化量，去化年限为2.3年;海沧为69.8万方，按照62.1万方的年均去化量，去化年限1.1年;同安为127.8万方，按照78.5万方的年均去化量，去化年限1.6年;翔安为100.1万方，按照37.5万方的年均去化量，去化周期2.7年。

新房正在逐步回复正常供应，再加上今年出让的商住用地，从第三季度开始岛外新房将迎来次第开放的局面。岛外的二手房可能又要回去做“备胎”了。

现在处在调控期，这一次与之前只抑制需求端不同，还增加了对新房价格的打压。那么，不具备“性价比”优势的二手房还能继续叫嚣吗?此时高位接盘品质或地段不佳的二手房的你难道就没有一丝顾虑吗?

面对一轮轮失去理智地二手房疯狂加价，你可以看看旁边被强势压价的新房，等等品质更高的纯新盘。地铁时代来临，厦门的楼市版图还在不断扩大，岛外的“存量房”时代还远没到来，与之相反，新房的抢客争夺战将一触即发。

二手房不像新房那样受到调控的打压，在新房集体“沉默”的背景下，便拿到了话语权。如果新房占主导的局面到来了，那么二手房想要拿到房价的控制权，可能还要等上一段时间。