厦门

房价上涨卖家反悔、买到问题房咋办?律师支招

2017年03月15日来源:海峡导报购房指南责任编辑:xuyuanxiang

 与购房有关的法律问题都很“热”,昨天上午,是“律师来了”热线有史以来最火爆的一次。在两个小时时间里,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师与该律所律师张嘉嘉一共接听了40多个咨询电话。

热线电话响不停,读者问题不间断,律师团队忙不停。昨天上午,是“律师来了”热线有史以来最火爆的一次,我们的电话快被热情的读者“打爆了”。

“房价上涨太快,卖家反悔该咋办”、“公证炒房,有哪些风险”、“买到有质量问题的房子如何维权”……这些与购房有关的法律问题都很“热”。在两个小时时间里,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师与该律所律师张嘉嘉一共接听了40多个咨询电话。此外,“律师来了”的邮箱也收到数十位读者的咨询。

“律师来了”团队从中归纳出有代表性的问题和案例,总结出买房维权“6问”。

问题1:

房价上涨,卖方反悔咋办?

张先生:我1月份跟房东签订了一份《房屋买卖合同》,已经支付了50万元定金,但现在房东说因为他本来要买的房子原房东违约不卖给他了,所以他也不卖给我了。他提出将定金退还给我,同时可以适当赔偿我的损失。可我还是想要房子,不要赔偿。请问我该如何处理?

律师支招:起诉判决强制过户

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师:我今天接到多起类似的咨询,因为最近房价上涨幅度很大,类似的纠纷也很多。对于这种情况,房东不能把别人违约来作为不履行跟你之间的合同的理由,也不能以支付违约金为代价,拒不履行合同。如果房东已经明确表示不会按合同来履行了,那么作为买方,你可起诉要求法院判决房东继续履行,将房屋过户给你,如果在法院判决后仍不履行的话,可以申请法院强制执行,将房屋过户给你。

问题2:

公证炒房,有哪些风险?

刘女士:我购买了厦门岛内一套房产,因为打算转卖,为了节省税费,所以没有过户,只是和卖方办理了“全权委托代理公证”。我想咨询下,这样的公证交易房产,有没有风险?

律师支招:当心一房多卖

林敏辉:如今,不少炒房者为了减少税费损失,都采取了公证炒房的方式。但是,公证交易房产,两方都要承担巨大风险。

这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。一方面,如果二手房东违约,一手房东作为“被代理人”要承担违约责任。

另一方面,二手房东也要承担很大风险,因为,一手房东也可能一房两卖。一旦一手房东一房两卖,拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空,那么二手房东就要承担“连带责任”。

因此,要提醒购房人,不能把公证委托书当合同用,为了减少纠纷,购房者办完公证之后,应尽快去办理房屋过户手续,如果长时间不过户,可能会遇到一房多卖。

问题3:

开发商广告“吹牛”,怎么治?

王女士:我购房前看到开发商宣传单上的广告,表明该楼盘的小区配有24小时开放的健身房和网球场。我付首付款后按揭购房,今年年初交房的时候,我发现小区内没有健身房和网球场。我向开发商讨要说法,开发商说只是广告宣传而已,合同里又没有写明。我该怎么办?

律师支招:涉嫌欺诈,可索赔可退房

福建自晖律师事务所张嘉嘉律师:出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。鉴于该小区内配套设施没有实现,开发商已经构成欺诈,您有权要求开发商退房并赔偿损失,或在不退房的情况下根据合同要求开发商承担违约责任。

问题4:

买到烂尾楼,该如何维权?

汪女士:我买的房子,因为开发商资金问题,一直无法交房,可能成为烂尾楼,我该怎么办?

律师支招:不要轻易解除合同,只能等待时机

厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所兼职律师黄健雄:首先,在开发商因资金紧张无法按期交房时,购房人可以按照双方合同的约定,要求开发商支付违约金。

其次,如果开发商逾期交房严重超期,购房人可以以开发商逾期交房为理由,要求解除与开发商签订的购房合同,并要求开发商退还购房款并承担违约责任。不过,开发商逾期交房时一般都会伴随资金紧张的情况,某些开发商甚至已经资不抵债。

也就是说,购房人即使解除合同,开发商也很可能无力返还购房款。因此,建议购房者不要轻易解除购房合同,而是等待开发商交房。根据我国法律规定,消费者在交付全部或者大部分款项后,其有权要求开发商交房。若消费者不解除购房合同,当该房屋符合交付条件时,消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

最后,如果开发商因资不抵债而停止工地施工,导致房屋一直无法交付的,购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序,可以对开发商进行破产重组,通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

问题5:

买到“问题房”该怎么办呢?

陈小姐:开发商交房后,我发现房子有质量问题,一直漏水,墙上还有裂缝,该如何维权?

律师支招:保修期过后,仍可以退房

福建联合信实律师事务所合伙人杨式敏律师:购房者应当注意查核房屋是否还在保修期内。如处于保修期内,购房者可以向开发商提交房屋存在质量问题的书面文件,并与开发商交涉修复房屋和赔偿损失;同样,购房者应保留此方面的证据。

如与开发商协商不成,可通过诉讼途径处理,建议购房者可以通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测,进一步明确房屋质量出现问题的原因。在取得房屋质量鉴定报告,明确系开发商的原因后,可以向开发商要求修复房屋并赔偿损失,严重影响居住的,购房者还可以要求解除购房合同。需要说明的是,房屋质量问题经检测机构鉴定后,如认定系主体结构不合格的,即便不在保修期内,购房者仍然有权要求解除房屋买卖合同。

问题6:

遭遇逾期交房要怎么维权?

赵先生:我花几百万元购买的房子,已经超过约定的交房期限,开发商还迟迟不交房,该怎么维权?

律师支招:3招可应对逾期交房

杨式敏律师:开发商或二手房的卖方逾期交房,购房者一般可以考虑采取三个举措维权。

第一,如开发商违反了法定的和约定的交房条件规定而构成逾期交房违约行为时,购房者可拒绝收房。

第二,结合购房合同的约定和逾期交房的时间,要求开发商或二手房卖方依约承担支付违约金,或按照同类房屋租金标准予以损失赔偿。

第三,如果开发商逾期交房,购房者有权解除合同,要求开发商承担违约责任。

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