营改增之后 个人卖房缴税变多了？

本周，将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”，标志着已实施4年多的营改增改革迎来“收官”之战。随着最后4个行业——修建业、房地产业、金融业、生活服务业辞别营业税，这场涉及近千万户新征税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?

<strong>税负涨了吗

改革后，修建业一般征税人将从此前交纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模征税人则使用3%的增值税征收率。

安徽省国税局货物和劳务税处调研员江山以为，随着钢筋、水泥等修建本钱失掉进项抵扣，改革有助于消除重复征税，但目前修建业发票管理有待标准。

他举例说，一个总造价1000万元的修建项目，按营业税3%计税，承当税负30万元;实行增值税后，假如本钱800万元，那么1000万元减去800万元后的差额200万元，按11%的税率，税负为22万元。

房企减负会降房价吗

实施方案落地，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率。人们关心，买房会因此降价吗?

方案最受关注的，是明白房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产本钱的30%到40%，一线城市甚至更高。

“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说，土地出让本钱可在销售额中抵扣，有助于加重房企税费担负。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视前期执行和抵扣空间界定等详细状况而定。

个人卖房要多缴税吗

实施方案中，百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前，我国二手房转让需交纳5%的营业税。

依据新规，增值税替代营业税后，个人购置不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购置两年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。而且即使税率相同，由于增值税计算办法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。

中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账：市民出售购置两年内房屋，假如销售额总价100万元，本来需交纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷(1+0.05)=95.24万元，即4.76万元是应交纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

方案也体现了“因城施策”方针，如规则北上广深一线城市要销售购置两年以上的非普通住房，需要以销售收入减去购置住房价款后的差额按照5%的征收率交纳增值税。此外，个人出租不含住房的不动产，按5%的征收率计算应征税额;个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应征税额。

金融业税负降了吗

作为产业链的最上游，金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如存款服务、直接纳费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

专家以为，改革不会对金融业整体税负发生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但思索到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。

此外，方案还明白一些优惠政策，如金融机构农户小额存款、国度助学存款、个人住房存款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人取得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

日常生活受益多少

教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为严密。改革对行业税负和百姓生活影响怎样?

托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明白了数十项免征增值税项目，保障百姓根本的公共服务。

而关于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税，汪蔚青以为，由于有进项抵扣，行业税负仍有能够下降。

此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模征税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。