厦门

许宪春:解决城镇住房不平衡 首先要满足多样化居住需求

2017年12月21日来源:和讯业界访谈责任编辑:zhangsijie

  2017年,中国房地产进入新时代的转折之年,以“房住不炒”为导向的房地产调控让市场加速分化,以“租购并举”为核心的住房体系深刻地改变了行业的运行逻辑,把脉房地产市场的发展趋势成为业界广泛讨论的新课题。12月21日,由链家研究院主办的思享会于北京凯宾斯基酒店举行。会上,清华大学经济管理学院教授、国家统计局原副局长许宪春从宏观角度对十九大政策进行了解读。
  以下是现场实录:
  许宪春:各位嘉宾大家好!非常荣幸参加链家举办的思享会。今天和大家分享一下当前经济运行的若干特点和房地产对经济增长的影响。
  昨日刚刚落幕的中心经济作业会议清晰指出,我国社会主义商场经济进入了新的时代,一起我国社会主义经济的开展也进入了新时代,新时代什么特征呢?比较杰出的特征是,我国经济开展由高速增加阶段转向高质量开展阶段。高质量开展很杰出的是我们要在往后的开展思路的确定、开展方针的拟定以及宏观调控方面的底子要求,这是我们一个最底子要求。
  在推进高质量开展方面提出八项重要的作业,其间一项就是第七项,跟房地产有关,要加速建立房地产准则。这个准则涉及到几个方面,一是多主体供给,二是多渠道保证,三是租售并重。而且强调要推进住宅租赁商场开展,特别是专业化和组织化的住宅企业的开展。所以中心经济作业会议对房地产商场有清晰的要求。
  我今天讲两个方面,一个是当前经济运行的特点,另一个是房地产对经济增长的影响。
  发展是特别重要的,总书记在十九大报告中提出,发展是解决一切问题的基础和关键,发展要科学地发展,要坚持新的发展理念的发展。发展离不开经济增长。我们对今年的经济增长做一个简单的概括,中国经济继续保持平稳运行的态势,经济增速保持平稳,居民消费价值保持稳定,经济结构继续改善,经济动能继续积累。供给侧结构改革的任务取得新的进展。预计明年会保持平稳运行的态势。
  先看看第一个突出的特点,第三产业对当前经济增长起主要拉动作用,前三季度的经济增长6.9%,第一产业是3.7%的增长,第二产业是6.3%的增长,第三产业是7.8%的增长。第三产业增长最快,是唯一超过经济增速的。它对经济增长的拉动是最大的。
  第一产业对经济增加的奉献率是4%,拉动GDP增加0.3个百分点。在6.9个百分点中,0.3个百分点是第一产业奉献的。第二产业对经济增加奉献率是37.2%,拉动GDP增加2.5个百分点。第三产业对经济增加奉献率是58.8%,拉动GDP增加4.1个分点。所以说它是拉动经济增加的首要动能。第三产业中有几个职业比较特别,交通、运输、仓储、邮政业,是9.2%的增加。一个是信息传输、软件和信息技术服务业的增加是23.5%。还有租借和商务服务业,10.5%的增加。
  第二个特点是消费需求的增速比去年同期有所回落,出资需求增速显着回落,净出口需求由下降转为增加。所以消费需求还是比较平稳的,出资需求下降比较显着,净出口需求改变的比较突出,是去年由下降转为增加。
  先看消费需求,增速比去年同期有所回落,对经济增加的奉献有所上升。我们看这条线,蓝色的线是全国居民人均现金消费开销名义增加,下面的线是实际增加。无论是名义增加还是实际增加比去年同期都是有所回落的。但是相对来说比较平稳。
  政府消费支出也是略有回落,主要是表现在政府财政在公共服务方面的支出表现出比较平稳,但是也是略有回落。
  这两个消费,一个是居民消费,一个是政府消费,都是表现出比较平稳但是略有回落的状态,所以整个消费需求的增速比较平稳略有回落。但是它对经济增长的贡献率是略有上升的,是64.5%,比去年同期提高了2.8个百分点。为什么增速回落但是对经济增长的贡献会上升呢?主要是因为投资下行的比较快。贡献率受三个指标影响,消费需求、政策需求、投资需求。
  这个图是固定资本投资需求,是平稳回落的状态。如果剔除价格因素之后,会更加明显一些。
  还有一个投资需求就是存货变动。这个图中,红色的线就是规模以上工业的存货变动,有所回升,对投资需求的下降起到一定的缓冲、补充作用,但是它占比比较小,没有完全弥补固定资产投资需求下降的状态,所以整个投资需求还是回落的。它对投资需求下降是起到抵消的作用。
  固定资本形成总额和存货变动的上述表现,决定了前三季度投资需求增速比去年同期明显回落,对经济增长贡献率是下降的。投资需求对经济增长贡献率是32.8%,比去年同期下降了10.3个百分点。
  还有一个需求是净出口需求,由去年同期下降转为增长,对经济增长率贡献率是由负转正。
  这个图中可以看出,今年的出口不错,前三季度12.4%的增长,进口表现的更为突出一些,22.3%的增长。由于进口增速明显高于出口增速,所以贸易顺差是下降的。但是我们考虑到价格变动因素,我们都要剔除掉价格因素。出口的价格上涨了5%,进口的价格上涨了10.8%,剔除价格因素之后,海关统计的货物的进口名义增长是负的,但是变成实际增长就是正的。对GDP的向下拉动,转为向上拉动。
  综上所述,从需求角度看,消费需求增速比去年同期有所回落,但对经济增长的贡献率是上升的。投资需求增速明显回落,对经济增长贡献率明显下降。净出口需求由下降转为增长,对经济增长贡献率由负转正。这是从需求角度的几大特点。
  从收入角度来看一下有什么特点。全国居民人均可支配收入增速保持平稳,而且略有上升。规模以上工业利润总额增速明显加快,一般公共预算收入增速也是明显回升。
  规模以上工业利润总额增速,前三季度上涨22.8%,红色的线是一般公共预算收入,前三季度上涨22.7%,比去年也是有所上升。
  居民可支配收入名义是10.7个百分点,实际增速是1.2个百分点。
  规模以上工业企业利润总额增速比去年同期明显加快,22.8%,比去年同期加快了14.4个百分点。规模以上工业企业利润增速加快是什么原因导致的呢?主要三点。
  第一是产品销售收入的增速加快,前三季度规模以上工业主营业务收入增长了12.5%,比去年同期加快了8.8个百分点。
  第二是价格明显上涨,前三季度工业生产者出厂价格上涨6.5%,购进价格上涨8.4%,把价格因素剔除之后,因为出厂价格是增加主营业务收入的,但是购进价格上涨是增加主营业务成本的,业务收入的增加扣除业务成本的增加,收支相抵之后,利润还是上涨的,整个工业品价格上涨对利润是向上拉动的。
  第三是单位成本和费用下降,前三季度规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.56元,同比减少0.23元。每百元主营业务收入中的费用为7.34元,减少0.27元。
  一般公共预算收入增速比去年明显回升,增速0.8个百分点。前三季度经济增速6.9%,比去年同期增长0.2个百分点,这个不明显,但是名义增长明显,4个百分点。对利润影响比较大。
  二是价格上涨,工业生产者出厂价格比去年同期大幅上涨,带动效应比较强。
  三是企业利润增加,所以也带动了工业和服务业的税收增加。
  四是一般货物的进口,无论是单价还是数量都在上升,所以进口总额是增长比较快的。带动了进口环节税收增收较多,拉动全国一般公共预算收入增速回升。
  工业中的战略新兴产业,前三季度增长11.3%,高于规模以上工业增加值增速4.6个百分点。服务业中1到10月份营业收入增长4.5%,明显高于规模以上服务业,无论是工业中的战略性新兴产业还是服务业中的战略性新兴产业增速都比较快。
  1到10月份高技术制造业增加值增长13.5%,比规模以上工业增速高6.9个分点,其中部分增速比较明显,比如计算机、通信和电子设备制造业增长13.9%。
  新产品保持快速增长,比如工业机器人、新能源汽车、集成电路,这些新产品的增速都远远超出传统产品。
  网上零售保持快速增长,1到10月份全国网上零售额增长32.4%,其中实物商品网上零售额增长27.6%,非实物商品网上零售额增长50.7%。
  如果新经济体量足够大的话,大家对经济增长就不会那么担心了。
  第五个方面,我想介绍一下房地产对经济增长的影响。房地产无论在经济发展中还是人们生活中都占有非常重要的分量。
  房地产经济的概念,一个是包括房地产开发投资的活动、一个是房地产生产活动、一个是房地产消费活动。房地产开发投资,所有房地产开发商都会进行房地产投资。房地产生产活动指的是房地产开发经营活动、物业管理活动、自有住房服务,都归到房地产业里去,都对经济增长产生影响。房地产消费是包括对住房服务的消费,也包括和住房服务相关的比如房租、水电、煤气等消费。所以房地产是至少从三个方面对经济产生影响,开发、生产、消费,链条很长。
  房地产对经济增长的贡献。从两个角度看,一个是从生产领域看,表现为房地产业和与房地产相关的产业对经济增长的贡献。第二个角度是从需求领域看,表现为房地产开发投资和房地产消费对经济增长的贡献。从生产角度来讲,一个是房地产业本身,一个是房地产投资带动的相关产业的变化。
  房地产业和相关行业对经济增长的贡献。通过投入产出表做过一些测算,我们对2013年的数据做过测算,2013年房地产业增加值是三万多亿元,房地产开发投资带动的相关产业,特别是对建筑业、金融等等带动作用比较强。房地产开发投资拉动的相关产业增加值合计5万多亿,高于房地产业增加值本身。所以房地产业增加值和房地产开发投资带动的房地产相关行业合在一起是8万多亿,占全部GDP的15.3%。15.3%的比重是相当可以的,而且我们测算这一部分对经济增长的贡献比15.3%还要大,对增量的拉动很大。
  从另一个角度,房地产开发投资和房地产消费对经济增长的贡献。房地产开发投资形成的固定资本形成总额和房地产消费两者合计6万多亿,占支出法GDP的13.7%。
  满足当样化的居住需求,是解决城镇住房市场部平衡不充分发展的方向。
  随着收入的增长,人们对品质居住的需求在不断提升,对存量房屋提出了盘活与更新的需求。我们现在的房地产存量是不小的,但是存量如何盘活是非常重要的。重点城市的租赁供给与需求之间缺口比较大,还有结构上的缺口,就是户型的供给和需求结构之间存在不匹配的现象。这也是需要认真解决的,一个是租赁的供需之间,一个是房屋户型的供需之间,结构也是存在着不匹配的情况。
  跨省市流动人口比例比较高,产生庞大的租赁需求,应该建立安全体面的住房租赁供应体系。这也是刚刚闭幕的中央经济工作会议提出来的,要促进住房租赁市场的发展,尤其是专业化的、机构化的住房企业的发展,这也是和这密切相关。住房租赁市场应该健康的发展,也可能对于盘活存量有作用。
  随着老龄化程度的加剧,居家养老会成为社会常态,对基本生活起居、居家互利、医疗的需求是旺盛的。老龄化情况会越来越严重,所以对如何养老有越来越多的需求,房地产这方面也应该更多的关注。房地产企业应当从开发型向服务型转变,我们的存量房不少,我们还在开发,但是就像经济增长,从高速发展阶段转向高质量发展阶段,我们的房地产也应该从数量的增长转向质量的发展,这是未来房地产发展很重要的方向。
  大家都是搞房地产的,在房地产领域的研究比我更深,我就不班门弄斧。我们主要是统计经济核算,从生产的角度、需求的角度来看一看中国经济的变化。也许对房地产的发展会有一些启发。因为经济和房地产之间是密切相关的,经济的发展会促进房地产的发展,房地产的发展会反过来对经济产生影响。每当经济不景气的时候,房地产肯定会有影响。每当房地产出现问题的时候,经济也会受到影响。所以两者之间结合非常明显。研究经济问题也会关注房地产问题,研究房地产问题也会关注经济问题,两者之间密不可分。从这点来说,我希望我梳理的这几个特点对大家有些启发。
  我就讲到这里。谢谢大家!
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