专家建议全国楼市分类调控需要更加精准

一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存，但不能允许地方继续大量增库存，新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来，新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样，去库存才能真正发挥作用和产生效果，才不会在执行中被扭曲。
　　2018年楼市分类调控方针在当地得到执行，甘肃兰州成为本轮调控以来首个松绑限购城市。兰州市1月5日晚发布公告，对部分区域撤销限购，继续限购区域撤销限购社保、纳税证明，一起加码施行限售，限购区域内购买的住宅，满三年方可上市交易。

日前召开的全国城乡住宅建造作业会议上，住建部要求，2018年将抓好房地产商场分类调控，促进房地产商场平稳健康发展。针对各类需求实施差别化调控方针，满意首套刚需、支持改进需求、遏止投机炒房，库存依然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存作业。
　　依照中心的要求，本年的楼市调控，在坚持调控方针不放松的一起，将进一步依照因城施策、量体裁衣的准则，由各地依据自身情况，在不违背国家宏观调控根本方针的情况下，挑选合适本地特色的调控办法、调控手法。一起，将依据不同城市的不同特色，尤其是一二线城市和三四线城市的不同情况，以及城市居民对住宅的需求不同情况，实施分类调控方针。应该说，兰州市就是依照分类调控要求，结合自身需求，首个出台松绑限购方针的城市。
　　当楼市调控发展到必定阶段，无论是开发商仍是当地政府，无论是炒房者仍是刚需购房者，对楼市调控都有了比较深入的了解，对楼市调控方针有了更多的了解。特别是“房子是用来住的，不是用来炒的”观念，现已在越来越多人心中扎下了根。这也意味着，死扛方针的现象会越来越少，适应方针需求、调整行为思路的认识会越来越浓，即便是炒房者恐怕也不会草率行事了。
　　兰州市出台松绑限购方针，其他一些城市也可能出台类似方针，无需由此忧虑调控方针可能敏捷“退出”。短期来看，调控方针几乎没有退出的可能，除非进入准则常态化，包含房产税在内的各项税收准则、管理体系等现已根本健全，楼市调控方针才有可能退出。
　　兰州在松绑限购政策的同时，对限售政策做了加码，限购区域内购房需满三年才能交易。这是对炒房行为的有效遏制，有利于更好地落实中央对住房问题的定位。楼市调控不是为了遏制住房消费，居民刚需和改善性住房需求是受保护的，楼市调控需要遏制的是过度投资和炒作，只要不是过度投资和炒作，在政策上仍然可以得到支持。
　　兰州是今年首家松绑限购政策的城市，松绑的主要目的是为了去库存需要。那些库存压力比较大的城市，如果与其他城市实行同样严格的限购限贷限售政策，库存矛盾会越来越突出，并有可能出现比较严重的风险。今年不排除另有一些城市也出台松绑限购政策，甚至可能比兰州的政策更加宽松。分类调控对下一步楼市能否稳定、能否继续保持有序发展十分重要。
　　松绑限购不是松绑调控，如何在松绑限购等政策的同时，收紧其他可能影响楼市调控的方面，是各城市在调整和完善楼市调控政策中必须处理好的关系。尤其在如何防止炒房方面，应当研究更加有效的政策和办法。
　　考虑到一些城市尽管库存状况比较严重，去库存压力很大，但增库存的动力并没有减退，有关方面在评估评价分类调控政策效果时，也要对不同地区的不同情况进行全面分析，不能只看表面、不看内容，只看数据、不重质量。一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存，但不能允许地方继续大量增库存，新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来，新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样，去库存才能真正发挥作用和产生效果，才不会在执行中被扭曲。
　　总之，楼市分类调控必须更加精准有序，必须切实体现“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，才能对楼市健康稳定发展产生应有的作用，而不是成为地方继续搞土地财政的工具。