厦门

房企还债高峰提前“蓄水” 房地产信托遭遇严监管

2018年01月27日来源:经济参考报行业动态责任编辑:zhangsijie

融资渠道受限 房企资金链再度承压
  地产商加快境外融资、股权配售提前“蓄水”
  《经济参考报》记者获悉,2018年整顿信托业是银监会的工作重点。近日,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
  对信任的强监管,意味着2017年房地产企业融资的重要途径将被大幅约束,房企资金获取难度再度加大。业内人士表明,虽然房企快速转向海外融资,但国内涉房借款悉数严控,叠加内地债券市场融资难,房地产企业或将堕入“钱紧”困境。

房企还债高峰提前“蓄水” 房地产信托遭遇严监管

房地产信任遭受严监管
  房地产企业融资途径正被全面“封堵”。银监会近来下发的《关于规范银信类事务的告诉》明确提及,商业银行和信任公司展开银信类事务,不得将信任资金违规投向房地产、地方政府融资渠道、股票市场、产能过剩等约束或禁止范畴。对此,相关人士泄漏,2018年整理信任业是银监会的工作重点。
  上述人士表明,2018年除能够合规进入的保证房范畴外,今后打“擦边球”进入房地产范畴的信任公司将面临严厉惩办。“以北京为例,监管层现已明确要求严禁信任资金炒作租房市场。国家全力推租售并举,信任组织不能滋长加杠杆,对开发商资金支撑一定要合规,通道或自主事务都不能变相为加杠杆供给支撑。”
  17日,信任首单罚单开出。山东银监局发布行政处罚信息揭露表显现,山东省国际信任股份有限公司违规向不符合借款条件的房地产企业供给融资,部分政府融资渠道事务由地方政府变相供给担保。山东银监局根据《中华人民共和国银职业监督管理法》第四十六条,对山东信任罚款40万元。
  自2016年下半年开端,监管部门就逐渐约束房地产开发企业的融资来源,相继出台了比如约束房地产企业股市再融资、债券融资以及针对流入房地产职业的银行理财产品和私募房地产基金等一系列方针。在此布景下,虽然本钱高企,但用处较为灵敏的信任资金成为房地产企业喜爱的融资方法,房地产信任规划也随之持续快速增长。
  用益信托网最新数据显示,2017年68家信托公司共发行1907只房地产集合信托产品,较2016年同比上涨123%,募集额度更是从2016年的2717.33亿元,大幅上涨至6261.02亿元,涨幅高达130.4%。单从四季度来看,便发行730只房地产信托产品,募集规模2187.22亿元,占全年发行规模的34.9%。
  房企加快海外发债输血步伐
  境内融资难度加大,为减缓后期资金压力,房企海外融资步伐在继续加快。中原地产研究中心统计显示,2018年截至目前,已有7家房企发布海外融资计划,累积额度超过30亿美元。
  详细来看,24日,世茂房地产发行5亿美元2025年到期的5.20%优先收据。同日,旭辉控股3亿美元2023年到期的优先收据上市交易。1月10日,碧桂园宣告发行2.5亿美元2023年到期的4.750%优先收据及于6亿美元2025年到期的5.125%优先收据。1月9日,年代地产宣告将发行本金总额5亿美元的收据,年息6.25%。据悉,收据发行所得净额将约为4.92亿美元,年代地产拟将用作其若干现有债款再融资及一般营运资金用处。
  华夏地产首席分析师张大伟表明,在楼市调控的大趋势下,房企资金链压力再度添加,不同于两年前的许多换回境外融资,2017年开端海外融资也越来越被重视。
  华夏地产研究中心统计数据显现,2017年全年,房企境外融资算计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。“除额度上涨外,房企融资本钱相比2016年平均4%已明显上行。”张大伟说,现在许多融资的年化收益率已经在5.5%以上。
  泰禾集团1月10日宣告发行上一年获准在境外发行的10亿规划美元债,首期发行4.25亿美元。其间3年期的年息为7.875%,5年期的年息为8.125%,每半年付出一次。而且泰禾集团将提供无条件及不可吊销的跨境担保。富力集团1月5日布告指出,公司与高盛缔结认购协议,额外发行2023年到期的5年期1亿美元优先收据,票息为5.875%。
  房企或迎还账顶峰提早“蓄水”
  有关人士表明,一方面,除了涉房借款、发债被限,2018年房地产调控将持续保持收紧形式,房企销售回款或受影响。一起,2018年房企或迎还账顶峰,为防止“钱紧”带来危险,2018年头,房企便明显敞开蓄水形式,提早进行资金布局。
  我国指数研究院陈述显现,到21日,金茂、万科等超越18家上市房企发布相关融资方案。其间,多家房企直接或配售股权进行融资。1月2日,红星美凯龙布告称将按10.23元每股发行3.15亿股A股,征集资金32.22亿元。同日,越秀地产表明,估计配售越秀房地产投资信托基金的基金单位,总额估计3.09亿元。万科也宣告赞同提请股东大会授权公司在不超越350亿元范围内发行直接债款融资东西。金茂将按每股3.7港元配售股份,配售9亿股融资额约33.06亿港元。
  债券方面,姑苏高新布告取得上交所赞同,发行总额不超越15亿元公司债券以及6亿元绿色公司债券。阳光城发行定向债款融资东西,注册金额为30亿元。金隅发行财物支撑专项方案,总产品规划算计不超越30亿元。碧桂园将以每股17.13港元价格配售4.6亿股,一起发行总额达156亿港元的可变换债券。首开拟进行非公开发行公司债60亿元。富力宣告发行80亿元超短期融资券。
  对此,张大伟认为,房企提前备足资金以迎集中还债期。数据显示,2017年房企已到期的总债务规模仅500亿元。而在2018年,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿元以上的公司债到期。
  中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出,房企资金风险目前在2017年财报中难以反映。一方面,房企财务结算较为特殊,收入确认存在滞后性。另一方面,房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债,真实的债务负担或比财报反映得更严峻。“近两年,房企的合作项目逐步增多,通常联营项目都不并表,因此房企的财务报表里看不到真实的债务负担。”
  “同时,市场监管的不确定性也再度增加了风险。”张大伟说,近日碧桂园便宣布,因市场波动原因,取消发行2018年第一期18亿元中期票据。张大伟表示,发债、银行贷款、信托受限;调控持续,销售预期也将转向。同时海外融资也面临难度或再度加大的可能性,因此房企未来资金链情况仍然前途未卜。

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