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小城市库存知多少?县城房价“小涨易大涨难”

发布时间: 2018-03-02 00:00:00

来源: 中国搜索

分类: 行业动态

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北方某县城在开发楼盘项目
  县城楼市去库存,这在2016年的去库存战略中是没有提及的。行业共识是,2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存,2016~2017年则是三四线城市去库存。2017年末的全国住房城乡建设工作会议提出,2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作,标志着2018年将进入县域去库存阶段。
  县城楼市在2018年是否会引来一波大涨?政府对县城楼市去化又会有哪些方针调控?刚需族们该不该选择在县城买房?今年春节期间,《每日经济新闻》记者行走底层楼市,为您带来“县城去库存”的一线报导。
  在城市能级中,已被描述为“四五线城市”的县城,曾在曩昔几年被媒体报导称,由于很多建设和人口外流,导致房子积压显着,成为2018年“去库存”的重点对象。2017年末,住建部提出,2018年重点工作之一是县城去库存,并提出580万套的棚改方针。
  《每日经济新闻》记者注意到,相关数据显现,2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降,但三线城市成交面积同比跌幅11%,远低于一线城市42%的跌幅,也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房出售面积中,三四线城市的市场份额也提高到了64.3%。
  到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”?如此态势之下,四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”?县城楼市的现状究竟如何?
  棚改货币化推动县城加速去库存
  “一座典型的三线城市,其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下,这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中,明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。
  在其看来,“棚改”是促成三线城市房地产发展的最重要因素。
  广发证券在最新研报中提供了一组数据,由于棚改货币化超预期增长,预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米,将这一面积的增速上调至“-2%”。
  数据显示,截至2017年底,全国楼市库存去化了1.5亿平方米,三四线城市成为明显的“主力选手”,且去化以住宅为主。
  以湖北省荆州市为例,虽然该市经济与人口并未出现杰出的增加态势,但由于推行大规模的棚改货币化安顿,在消除库存的一起盘活了当地的购房需求,在短短两三年内完成了楼市库存的快速去化。
  数据显现,2017年下半年,荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右,库存去化周期仅5个月左右。一起,荆州市的在售商品房出售均价在1万元/平方米左右,相较2015年不到6000元/平方米的出售均价,两年间完成了显着的量价齐升。
  相同,中指院的调研报告显现,湖北黄冈市的黄州区,在实施棚改货币化安顿后,活跃引导房源入库、购房优惠,居民置业热情高涨,2017年商品住宅共成交1.1万套,同比增加19.4%,出售面积137万平方米,同比增加23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米,库存消化时刻约6.6个月。
  告别“库存”年代的还有浙江省宁波奉化。2015年前,宁波奉化商场需求不济、库存高企,自2016~2017年的大规模棚改衍生出很多的拆迁刚需集体,占比超越整个商场购房集体的一半,推进了当地房地产商场的回暖。
  浙商证券就直言,“三四线城市从2015年以来,楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动,而是棚改货币化安置。“
  “大部分三四五线城市,由于历史原因过度依赖第一产业,并导致城镇化率过低,这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选,能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。
  城镇化之下的返乡潮:小城楼市的第二导火索
  但棚改货币化安置背后的动力是什么?是城镇化率不断提升带来的需要。
  安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,目前县城楼市主要受两方面影响,其一为政策红利,即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等;二是周边大中型城市的辐射,部分经济实力强劲的三四线城市,不仅能吸附县城的人口,也会稀释县城的购买力。
  而我国城镇化促进农村人口不断向城市搬运,小城镇和县城人口向大中城市搬运。在这样的布景之下,当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松,返乡置业购房需求增长显着。
  浙商证券研讨指出,前几年四五线城市首要因为库存高企致房价滞涨,许多外流人口返乡时不看好房产的价值,更多在间隔三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年因为大城市房价上涨,这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来,随同城市基本建设的提升,看好区域未来房价上涨潜力,越来越多的外流人口挑选返乡置业,改进家人的寓居环境。
  安居客新年期间返乡置业调研成果显示,超过六成人以为家园最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年新年,三四线城市出现了显着的返乡购房热潮。”张波直言。
  县城小涨易大涨难刚需族需理性
  基于上述各项因素的推进,张波通知《每日经济新闻》记者,县城楼市尽管大涨难现,但小涨会持续出现。
  为何还会持续小涨?张波以为,2018年到2020年3年棚改依然有1500万套房的方针,在这样的大布景下,全国县城全体的购房需求量还将维持高位。
  新城控股高级副总裁欧阳捷也通知《每日经济新闻》记者,2018年一二线城市将持续因供给缺乏而销售下滑,三四线这一波库存现已消化得差不多,楼市需要靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。
  不可否认的是,县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房,以及棚改驱动购房需求的释放,其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。
  据“十三五”规划,到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%,这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。
  浙商证券报告认为,随着一二线城市调控的深化,农民工在工作地的买房意愿可能明显降低,而返乡置业的比例和意愿将进一步提高,农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。
  但为何大涨难?张波指出,经过两年棚改加速去库存,绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多,但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。
  “但不排除部分前期房价偏低县城出现补涨,或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看,县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力,但动力已然偏弱。
  张波建议,期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择,建议2018年选择适合自己的项目入手。
  另外,对政府而言,在鼓励农民工回县买房的时候,也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给,并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策,让未来他们不但房子在县里,更能在城市安家立业,乐享幸福生活。

责任编辑: zhangsijie

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