厦门

长租公寓搭载“政策之风” 不管盈利先加速行业洗牌

2018年03月23日来源:中国证券报房产时评责任编辑:zhangsijie

大家都在抓紧时间上规模,我们今年也计划再签3万间长租公寓。”某长租公寓品牌负责人告诉中国证券报记者。2015年以来,随着“租购并举”政策风起,大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。特别是2017年以来,随着存量房时代的到来,长租公寓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。
  一边是短期内难以上涨的租金,一边是不断上涨的拿房成本,长租公寓目前盈利困难。可是,对于加速布局的长租公寓巨子而言,上规模才是燃眉之急,由于“只要加速上规模,才有资格赌明日。”而在市场加速洗牌的布景下,着眼久远,怎么完善盈利模式、降低成本、经过金融支撑促进长租公寓开展成为内业考虑的问题。

长租公寓搭载“政策之风” 不管盈利先加速行业洗牌

规模蹿升
  作为最早进军长租公寓市场的房企,万科早在2015年初便开始试水,并于2016年5月推出泊寓品牌,此后便走上了迅速扩张的道路。在近期举行的临时股东大会上,万科董事局主席郁亮表示,万科在长租公寓市场已布局3年,目前在29个城市拥有10.3万间客房,其中开业3万间。
  泊寓的迅速崛起,成为眼下长租公寓市场极速扩张的一个缩影。尤其是住房租赁市场最为发达的北京、上海、广州和深圳四个一线城市,大大小小的长租公寓品牌忙着安营扎寨,杀得不亦乐乎。据统计,截至2017年底,上述四个城市的集中式长租公寓品牌达300多个,管理房间数量超过200万间。
  不仅如此,杭州、成都、南京、武汉等二线城市的长租公寓市场发展同样如火如荼。“2014年我们刚创业,杭州只有5个长租公寓品牌,房间数加起来1万间左右。现在杭州仅本地品牌就达30多个,另外还有40多个全国品牌,房间数估计有50万间。”杭州本地长租公寓品牌达人嘉公寓创始人徐诗亮告诉中国证券报记者。
  在大大小小的长租公寓品牌中,以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”发展势头最为迅猛。据统计,目前排名前30位的房企中,已有1/3以上涉足长租公寓市场。此外,以链家旗下的自如为代表的“中介派”,以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”,以魔方为代表的“创业派”也各雄踞一方,整个长租公寓市场形成“四大门派”分庭抗礼的局面。
  这种势不可当的情景放到2015年之前绝难幻想。
  让长租公寓一飞冲天的是方针春风。2015年1月6日,住建部发布《关于加速培养和开展住宅租借商场的辅导定见》后,一系列鼓舞和支撑住宅租借商场开展的方针彻底激活了长租公寓商场。到2017年,跟着九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加速开展住宅租借商场的告诉》,以及十九大陈述进一步清晰租购并重的住宅方针,长租公寓商场突然迸发。
  方针嗅觉最敏锐的地产开发商关于长租公寓态度的改变最能说明这一点。徐诗亮清楚地记得,“2014年刚创业那会儿,我访问了杭州德圣地产、北京石榴集团等几家房企。假如房企参加进来,对职业格局的冲击肯定是最大的。其时它们关于长租公寓还没什么爱好,成果2015年一会儿就起来了,现在已后来居上成为开展势头最猛的一股力气。”
  同时,人口向一线和核心二线城市集聚、晚婚晚育等因素导致的首次购房年龄推迟,也令长租公寓市场发展前景被纷纷看好。链家研究院对北京、上海的租房市场调查显示,2013年-2016年,居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁。预计到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。
  在此背景下,2018年以来,新一轮竞赛打响了,特别是实力雄厚的地产开发商更是气势汹汹。其中,万科的目标是2018年达到15万间,旭辉的目标是2018年签约6万间,碧桂园则在去年底设定了“三年内发展100万套长租公寓”的目标,佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓,保利地产计划三年内完成30万套长租公寓。
  这样的竞赛自然需要金融产品的弹药支持。于是,适合国内长租公寓市场的类REITs产品应运而生,并一下子成了市场宠儿。自去年10月新派公寓推出的国内首单长租公寓类REITs产品在深交所发行后,保利、招商蛇口、旭辉等类REITs产品先后获批,碧桂园更是推出了高达百亿元规模的类REITs产品。
  “类REITs产品非常适合长租公寓市场,它可以对标的资产的运营现金流和物业处置收益等进行评估,提升整体的信用估值,解决长租类资产估值难、融资难等问题。”为新派公寓发行国内首单长租公寓类REITs产品的渤海汇金相关负责人告诉中国证券报记者,“现在很多房企表达了相关意向,预计2018年会有更多产品推出来,我们在积极对接这类项目。”

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