8月26日，世茂房地产(00813.hk)正式发布2014年上半年业绩报告。报告显示，世茂上半年实现稳定增长，营业额上升42.0%。实现毛利80.7亿元(人民币，下同)，毛利率34.1%。对此，行业分析师表示，在市场持续疲软，企业利润率普遍下滑的情况下，世茂仍能维持行业较高的毛利率，并且现金流稳定，表明世茂通过战略调整和修炼内功，企业运营力获得持续提升。

世茂半年报显示，综合下半年推盘计划，世茂全年可售货值将达到1200亿元，按照目前的去化率计算，世茂有能力达成全年销售目标。据悉，世茂目前已经制定了详细的下半年营销计划，冲刺全年销售目标。

多项业绩指标正增长，现金流稳健

2014上半年，世茂实现合约销售额321.1亿元，在CRIC全行业排名中位居第8位，比2013年全年排名上升一位。营业额236.8亿元，同比增长42%;毛利同比上升36.3%至80.7亿元，高于行业平均水平;经营利润、股东应占核心业务利润金额则分别增长25.1%和21.2%。公司上半年销售回款率达85.3%，超额完成2014年上半年85%的销售回款率指标，较2013年全年83.1%回款率上升2.2个百分点。

据半年报数据显示，截至2014年6月30日，世茂净负债率为 58.4%，达到管理层预定的目标，远低于房地产行业的整体水平。同期，世茂可动用资金达411亿元，短期银行借款仅为127亿元;现金比率(现金及银行存款与短期借款的比率)从2013年12月31日的166%升至2014年6月30日的167%。这意味着，世茂手中握有的资金足以覆盖短期借款，现金流稳健。

严格管控助力逆市突围

在今年上半年以“成交萎缩、库存积压”为标志的低迷市场情况下，世茂实现逆市突围，在南京、苏州、常州、张家港、福州、厦门、晋江及石狮这八个新兴城市夺得。

业内人士分析，世茂之所以能有如此市场表现，主要有两个主要因素，一是世茂坚持区域深耕的发展战略，做深吃透每一个城市，稳扎稳打;二是在于能够根据市场发展趋势及时调整产品结构，增加了刚需、改善等适销产品。据世茂提供的数据显示，2014年下半年整个世茂集团可售货源共计737.72万平方米，刚需和刚改类产品占总可售货源的78%。

此外，世茂在企业内部加强管控。以2014上半年销售回款指标为例，年初以运营和财务双重开合的形式将回款指标下达给区域项目，并按月度进行考核：同时设立了“回款奖”，激励优秀回款团队。在奖罚并重的政策下，一半以上的区域都超额完成了按揭指标。

从半年报数据来看，世茂执行了严格的成本控制。世茂的平均资金成本一直低于行业平均线，世茂方面表示，今年下半年将继续控制负债率与融资成本，力争将全年融资成本控制在7.4%以内。这已经远远低于不少激进型房企动辄百分之十几的融资成本。同时，2014年新增土地储备平均成本仅1497元/平方米。

市场是的试金石。半年报一系列的业绩和财务数据显示，世茂严格的成本控制和内部管理效果显着。世茂相关负责人表示，“集团将不断加强运营管理水准，制定了一系列资金纪律、开工纪律、开盘纪律等管理标准，未来会进一步强化拓展土地规则，优化组织考核机制，为实现多元化业务发展奠定管理基础。”

构筑企业营销力，冲刺全年业绩

据半年报披露，截至2014上半年，世茂下半年可售货源达737.72万平方米，全年1200亿元可售货值，按照去化率超65%计算，世茂有能力达成全年800亿签约销售目标。

另据世茂方面称，世茂制定了相应的供货计划，下半年世茂将有大量优质供货上市，主要集中在9、10、11月份，三个月的平均月供货量将达百亿。

为了全力冲刺销售目标，世茂在云平台战略的基础上，重新全面整合内外部资源，制定了“宅行动”计划。“宅行动”计划包含宅急住、宅美住、宅安住、宅游住、宅优住等五个板块，内容涵盖房屋租赁、定制设计、健康、资管、教育、商务等一系列领域。在“宅行动”计划中，世茂围绕上述领域推出了一系列创新型的产品和服务，并藉此提升营销力。

据世茂方面透露，从5月起，世茂就已制定了去库存方案，力争全年实现销售60亿元长期库存(一年以上可售货源)，占已竣工现房库存50%。同时，世茂制定了“以销定供，保证去化”的策略，并且对于供货不同时间周期制定了相应的去化要求，如取得预售证后，一个月内去化率不低于50%，三个月去化率不低于70%，交付时点累计去化率不低于90%。

世茂集团副总裁蔡雪梅近日在接受媒体采访时表示，“世茂正在稳步推进各项目供应和销售，不会被外界干扰内部的推盘节奏与策略，有信心完成今年的目标。”

生活方式服务商战略落地，世茂多元化再探路

2013年世茂提出的“城市进化先行者”和“生活方式服务商”战略，在2014年全面落地。5月，世茂与意大利大使及商务考察团等方面达成协议，导入国际资源助推石狮城市升级。同时，以云平台为依托，世茂整合各种资源落地于各地项目中，以植入生活理念、生活风尚为目标，以生活方式打造差异化品牌竞争。以此构筑的软实力，将更多地转化为对销售的支持。

除了全力保障业绩稳健，世茂也在积极探索一条全新的多元化经营之路。世茂半年报透露，集团正在积极推进多元业务战略，在组织内部已经单独设立了商业管理、酒店管理及旅游养老等专业板块。此外，第一代Mini Mall、Mini Hotel及养老项目将在明年开业。

多元化经营是地产商近年来的新趋势，以恒大为代表的不少标杆房企都在尝试这一发展模式。与部分企业的多元化路径不同，世茂的多元化更多地是在现有产品线上的延伸及围绕“生活方式服务商”这一战略进行。

以世茂MINI系列为例，世茂集团副主席许世坛如此描述其商业逻辑，“Mini Mall、Mini Hotel将是世茂房地产重点发展的商业产品。不仅能为社区提供配套，而且能改变以往购物中心、酒店动辄投资几十个亿的局面，有利于实现财务平衡。”

2014年，世茂在多元化投资领域最值得关注的动作是发力主题乐园。事实上，世茂此前已经依托旗下的旅游地产项目，投资了多个主题乐园，如大连世茂御龙湾的魔幻岛主题乐园、武汉龙湾、上海纳米魔幻城等项目的主题乐园项目。但是，这些主题乐园并非统一于世茂品牌旗下。今年，世茂已在内部成立了主题乐园公司，并将在石狮摩天城项目落地项目。

对于世茂的多元化探索，有分析师认为，世茂房地产的资金实力越来越强，有能力持有一些高效率的商用物业及在其他领域投资。一方面，完善的社区配套，可以提升大盘的溢价能力，另一方面还能扩展利润来源，分散投资风险。

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