看清这六大房地产真相 你就明白现在要不要买房

【以下信息来源“楼盘网”，由楼盘网于2017-11-20 09:37:53整理提供】

判断一个行业的趋势，首先要搞清楚这个行业的基本逻辑。说到房地产，以下六个问题应该可以帮你搞清楚这个行业的基本逻辑。

第一个问题：

中国房地产的本质是什么，买房实际上买到的是什么?

要回答这个问题，我们可以先大致顺一下房地产行业的资金走向：

通过上面的图，我们可以发现中国房地产的本质是城市发展众筹。

买了一个城市的房子就相当于买了这个城市的股份。你投资一个公司，公司发展好了你会有分红。投资城市也一样，城市发展好了也会有分红。当然不是市长发钱，入股城市的分红主要体现在你的居住条件提升，个人机会增多。城市越发展，分红就越多，股份自然越值钱。中国正在经历一场轰轰烈烈的城市化进程，房子升值很正常。

第二个问题：

房价到底会涨还是会跌?

国家统计局新闻发言人刘爱华14日表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落，9月份的环比全部下降或者持平;同时，同比涨幅多个月持续回落。三四线城市出现类似特点，环比涨幅也在回落。

就拿燕郊楼市来说，去年一路上扬，今年趋于沉寂。在近一年的时间里,燕郊新房市场基本处于停滞状态。一位在燕郊从事房产营销工作近十年的业内人士称,因毗邻通州的区位优势,燕郊一直是环京置业的热门区域。去年,廊坊限购升级之前,以燕郊为首的环京区域就出现了一轮“跳涨”,房价接连“破两万”、“破3万”,涨幅甚至高于北京楼市。 可是今年燕郊的房价也受调控政策影响明显。

据《华夏时报》报道，燕郊个别楼盘甚至暴跌三分之二，而当地的中介一条街仅剩下招牌，中介店也接二连三的倒闭。整个社会似乎已达成共识，房价不行了，要下降，甚至要崩盘了?

房价是涨还是跌要正确看城市!

在未来的大势中，一线和强二线这些城市依然会呈增长趋势，这是由城市经济发展决定的。但是经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长虽然会有却很有限。继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始，已持续很久。

三四线城市则要分开看，房价是否增长则由该城市的城市化进程决定。在核心城市周边，本身基础设施在改善，有新的流动人口进入的城市，市场会相对稳定。只有通货紧缩或者城市化进程停滞的情况下，才会造成房价大趋势向下。

第三个问题：

国资发力租赁市场，能否降房价?

我们先看这条新闻：

国资进入租赁市场确实可以解决部分人群的居住问题。但其真正意义是为国家带来可持续的收入。因为土地价格一直在涨，所以无论政府卖出什么价格，过几年回头一看，都是卖亏了。

例：上海2016年的单价是2010年单价的差不多3倍。而且城市扩张终归是有个上限，所以值钱的土地有限，卖完就没了，于是，把出售改为出租，获得持续收益。刚开始就有7%的回报，未来租金随便涨涨就能超10%，国企效益杠杠的!

疑惑解答

1、说了那么多到底对房价有什么影响?

城市的股份是有限的，拿去出租的多了，那么拿来销售的自然就少了，很容易造成卖房坐地起价。

2、租房供给增多了，租金水平会下降，房子岂不是就贬值了?

租赁和买卖其实是两个市场，下一个问题可以解释你的疑惑。

第四个问题：

租售比低的房子是否不值钱?

首先，租金不是房屋价值的全部，落户，成家，安稳的居住环境，这些价值并不会体现在租金里。然而，住建部立法明确租售同权。

租售同权的话房租总可以完全体现房屋的价值了吧?当然，租售同权确实提升了租房的价值，租金也会水涨船高。不过资源有限，完全同权并不现实。就算真的实现租售同权，房子仍有一个价值租金无法体现——对抗通胀。

房子一旦成交，你为这套房子付出的代价就会确定下来，随着租金不断上涨，这套房子的租售比会越来越高。

中国住房的租售比偏低还跟国内消费习惯有关，多数消费者并不愿意把钱花在租赁上。所以国内租售比偏低是正常现象，他不能完全体现房子的价值。

第五个问题：

住房空置率高是否意味着市场供大于求?

有数据显示我国住房空置率大致在百分之二十五左右，远高于成熟的发达国家。光看空置率会觉得住房市场供大于求，但实际上供求关系并不是单个数据就能说清楚的。

为了方便理解，我们可以举一个简单的例子：假设A市有10套空置的房子，有5个想买房的买家，10：5，市场看起来是供过于求。然而这10套空置房里，只有5套房子的房东愿意把房子拿出来卖。

放到市场上出售的房子才是供给。现在5:5，看起来是供求平衡。而这5个买房者一查资料，发现有2个人买房资格不达标，被限购了。消费者愿买且能买的商品数量才是需求，现在5:3，供过于求。

这5套出售的房子，只有1套处于市中心，其他4套处于郊区。而这3个购房者，只想买市中心的房子。1:3，再次变成供不应求。仅凭空置率去推断供求状态是不准确的。

当前国内的住房市场基本情况是：在房价上涨的大趋势中，房东普遍惜售，供给不能充分释放。而且供给分布不均，核心区域供给。如果房价大趋势向下的话，供求关系会怎么变化?

如果是那样的话，你就会发现刚需什么的，根本不存在...........

第六个问题：

容积率低是不是一定比容积率高好?

从居住舒适度的角度来说，当然容积率低的小区更好。从效率的角度来看，高密的社区的商业效率高于低密度社区。越拥挤的地方商业价值越大，人们越容易享受到高性价比的服务，也越容易创造价值。

人口密度小的区域支撑不起大型商圈，生活不便。房子单价普遍偏低且不容易转手。只有坐落在人口密度大的城市核心区域的低密度小区才有价值。当然，这类小区一般都是天价了。

形成这种局面其实有一个重要原因：中小城市衰落，超级城市崛起。很多人从中小城市的市中心被赶到了超级城市的郊区。因为住在超级城市的郊区比住在中小城市的市中心效率更高。就好比：虽然上下班距离远，但是大城市的机会比小城市的机会多多了。

这就是城市化的趋势：中小城市逆城市化，大型城市超级城市化。中国省会超级城市化，三线以下城市将面临痛苦的逆城市化。

现在不努力在大城市站住脚，后代就只能去大城市郊区讨生活，被迫享受低容积率。虽然趋势如此，但目前中国还没到这个阶段，所以现在投资大城郊区的话还是比较容易被套的。

燕郊的房价变化其实是那些房价虚高的城市的缩影，这也说明了部分城市的房价确实有下降的空间。但是那些人口处于净流入的大城市，新供应的土地量并不多，再加上央行净投放了大量的资金，其实房价很难有大幅的下跌。

虽然大城市新房的价格不会出现明显回落，但是二手房很可能会有所松动，所以要想在一二线城市买房的购房者，可以多关注一下二手房市场。至于三四线城市，那可真得谨慎对待，并不是所有三四线城市的房子都值得买入。

加入楼盘网公众号二维码。