今天，楼市的底牌彻底揭开了！

【以下信息来源“中国房地产总裁战略家”，由楼盘网于2017-12-29 10:39:00整理提供】

关于中国住房问题“最权威、最全面”的文章出现了！

12月27日出版的《学习时报》以头版头条、占据大半个版面的篇幅，刊登了题为《进一步深化住房制度改革》的文章，作者是“住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员”秦虹。

这篇文章，堪称是“全国住房城乡建设会议”之后，对未来楼市调控给出详细解读的最权威、最全面的文章。

《学习时报》是中央党校的机关报，在上述两次重要会议之后，在如此重要版面上对中国住房制度改革进行全面解读，显然大有深意。

下面，我给出文章中的干货，然后予以解读：

1、文章给出关于当前住房问题的基本判断：到目前，住房总量问题基本得到解决，户均达到1套房，但住房的结构性问题依然突出，部分居民特别是新市民的住房需求还没有得到很好地满足。

2、文章没有否定1998年的房改，对它的贡献予以了肯定。认为1998年到2017年，中国基本上建立了“两分法”的住房制度，具体含义是：“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系基本建立。

3、文章认为中国即将进入住房制度的“三分法”时期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有产权住房”。

4、所谓的“二次房改”，目标是：最终形成政府（或单位）拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系。

5、未来住房制度的核心理念是：自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资。

6、以首次置业家庭为重点，热点城市增加共有产权住房供应，重点解决“夹心层”（中等收入家庭中，既不符合住房保障条件又买不起商品住房）的住房问题。

7、大力发展租赁市场，关键解决三大问题：第一，增加机构租赁住房的供给，培育专业化的住房租赁企业；第二，在人口净流入的地区，积极探索集体建设用地建设租赁住房；第三，出台细化的规范租赁住房市场的法律法规，保护市场主体的合法权益，实施基本公共服务租售同权。此外，还要“归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负”。

8、文章提出：应根据人口流动情况安排建设用地指标，而不仅是财政需要。要深化供地制度改革，控制土地价格的非理性上涨。

9、文章建议（作者是住建部的，贷款政策由央行、银监会决定）：坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险

10、建议出台房地产税，健全整体关于住房税收的体系。其中包括：

为鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率；

为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负；

为盘活存量抑制投资，就应整合优化房地产税收体系，增加住房保有环节税负；

为适应城市分化的现实，就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。

11、其他重要的政策建议：

一方面，采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理，保持房地产市场平稳发展。如，限制不合理需求，严格管理违规销售行为；提高开发准入门槛，清理“僵尸企业”，实施负面清单管理，鼓励兼并重组，建立房企诚信经营机制和评价惩戒体系，提高预售门槛；规范房地产中介等。

另一方面，通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。……将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。

我的点评如下：

1、定调，“全国住房城乡建设会议”定策，这篇文章则相当于一篇“楼市政策白皮书”，因此非常重要，值得仔细研究。

2、所谓的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”过渡。至于1998年之前，则是“一分法”（政府、单位一条渠道提供住房）。所谓的“住房公有制”，是局部的。

3、“公有制住房”、“租赁住房”是住房新政的两大发力点，政府会给予贷款、税收、土地供应、发行金融衍生品等一系列的支持，由此会带来大量的投资机会。

4、“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨”，这句话值得高度关注。也就是说，鼓励你去炒“基于土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓励你直接炒房子。看明白了吗！

如果鼓励投资“房地产金融产品”，那么这些产品的基础——房子的价格，能持续下降吗？

5、未来的住房制度核心理念是：“自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资”。“改善优先”这四个字值得关注，二套房绝对是鼓励的。最后6个字，细细品味吧。在刚需、改善型需求之外，不仅仅只有投机，还有投资。对于投资和投机，政府态度是不同的。

6、什么是投机？什么是投资？恐怕在不同的城市有不同的含义。在需要去库存的三四线城市，第五套、第六套住房也算投资，因为你在帮政府；在大城市，恐怕第四套房子就算投机了吧（第一套刚需，第二套改善，第三套投资）。还有，就是交易频繁。

7、房地产税早晚是要来的，因为可以增加政府收入、盘活住宅存量，减少空置。对于投机者，尤其是“短期内反复交易”的，会加重税收，这是毫无疑问的。另外，会赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。原因很简单，各地楼市状况未来将千差万别，而围绕房地产的税收，主要是地方税。

8、这篇文章连续使用了8个“稳定”，由此可以看出高层对楼市的期待。价格大幅波动，大涨、大跌，都是不允许的。楼市跟股市一样，将进入“鸟笼行情”时期。

9、对于楼市来说，这篇文章传递的信息跟“全国住房城乡建设会议”一样，是偏利好的，对当前冰冷的市场是个“温暖的大消息”。

来源：楼市参考

延伸阅读：为什么今年房地产商有钱拿不到地？

今天，中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代。

大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题；不拿地就会退出地产江湖，拿地又都算不过来账。

当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿”。

拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。所以，今天的投资拿地，已成为房地产面向未来的战略性能力。

未来，中国房企拿地会有哪些趋势，老潘特别总结《2017年中国房企拿地十大趋势》：

趋势1：钱重要，比钱更重要的是拿地的综合能力

没钱，拿地免谈。但有钱，也不一定拿得到地。这是2017年拿地最典型的现状。

地产上半场，拿地即挣钱，没什么附加条件，而下半场行业进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的“白银时代”，房企拿地，仅仅有钱，可能远远不够。

其一，拿地逐渐成为综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制，在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后，基本“50强”之后的房企在上海拿地的机会就很少。

其二，北京的“限地价+竞自持”机制，这其中的“竞自持”，本质就是比拼企业融资的金融实力。一些高负债、高周转的房企就因为资金实力不够而很难去做自持，自然它们就没能力参加竞标而提前退出。

其三，除了上述各种企业综合实力和金融因素外，拿地不仅靠本身的专业，背后更是依赖所在企业背后一整套能力和体系支撑。土地变现预期收入、利润会比对手更高，这样你拿地出价就更高，就有实力“更高一手”拿到土地还能继续赚钱。

趋势2：过去营销总重要，如今投资总也重要

过去拿地不难，房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售，卖得快、卖得多、卖得高，卖得回款快，最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今，投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。

正如前阳光城联席董事长陈凯表示：“今天投资越发重要，地价占房价比显著上升，如果地价超过50%甚至100%的时候，房企老板应该自己或者花重金去聘请专业的投资总，实际拿地的能力，投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬，都应该在企业战略层面给予更大的投入和重视。”

趋势3：对手变伙伴，“联合体”拿地成为潮流

对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地，成为2017年拿地典型潮流。

一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地，基本是两三家甚至更多家联合体拿下，比如北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体。目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。

为何联合拿地？原因很简单，一则高地价，联合拿地快速减轻资金压力；二则联合拿地，对手变伙伴，不至于把土地价格厮杀过猛，合作拿地反而能有效分散市场风险，提升利润率；三则不仅仅是拿地合作，也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补。

联合拿地目前有三种合作模式：一线城市大房企“强强联手”、本地房企傍“外来户”和房企联姻金融机构。

趋势4：拿地主渠道之变：从招牌挂到“并购”

过去招拍挂是拿地主渠道，今天并购成为拿地主渠道。

如今，很多房企招拍挂市场去20次成功两次就不错了（编者注，事实上比这更残酷）。高地价、招拍挂激烈竞争下，2017年并购拿地，迅速成为房企拿地的主力方式。

不少房地产商老板笑谈，自己的2017年“不是去并购，就是去并购的路上”。比如屡屡出手的融创孙宏斌不用说了，同样“并购王”新秀阳光城总裁张海民，因为各地并购相关事宜，最近一年飞行就高达113次。

最近两年，越来越多房企成立并购管理部。

趋势5：卖方重就业和城市升级，买方转型城市运营商

城市化不断升级换代后，今天土地交易双方对土地的用途，土地的价值普遍都有新的认知。

一方面城市土地越来越，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化。

城市发展对住宅用地容积率不断提升，从过去的1.0到如今的3.0，甚至5.0；地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路，而是立足城市升级，立足土地的产业、酒店、写字楼，购物中心等城市多功能配套更多去提升城市品质，解决更多就业，创造更多税收，实现城市可持续发展等新的出发点。

从这个角度来讲，单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。

另一方面，作为土地另外一方开发商也在新时期纷纷提出城市运营商，城市配套服务商的战略转变。

趋势6：2017年拿地焦核心一二线城市和卫星城

到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利润拿地，是房企拿地的三个关键问题。

而这里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最严调控下，百强房企拿地都普遍核心聚焦一二线城市，这是主力布局所在，而少部分聚焦核心一线周边的三四线卫星城。

最新数据表明，2017年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元，同比增长27.5%；而从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企拿地投资的主战场，部分三线城市土地市场继续保持活跃。

事实上，房企城市布局拿地经过几轮的循环，早期冲向三四线，而后库存过高回归一二线，而后限购限贷后很多房企又冲向三四线……经过几轮的一二线和三四线的轮回，房企渐渐明白，无论任何时候，一二线盖房子，安全性、收益性都相对有保证。而三四线对绝大多数房企而言一直是机会性存在。

同时，过去房地产商进入城市更多是看GDP，产业结构，人口数量等，今天对城市进入指标更具落地性和深入性，比如城市人口净流入，初中小学入学人口增长率，高净值人群数量、有效库存结构等。

最后，无论拿地模式如何演变进化，一个城市也好，地产行业也罢，单纯拿地盖房子的思维已经落伍，新时期土地的经营要上升到城市运营，城市发展，更好的品质生活，更好的城市服务上来，这才是政府、房地产商在土地买卖之上应有的初心。

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