香港正处在巨变的分叉路口：钱多与楼市的双重矛盾

【以下信息来源“智谷趋势”，由楼盘网于2018-05-06 09:36:27整理提供】

香港房价全球第一贵已不是新鲜事儿，但这段时间接连爆出的消息，还是刷新了大众的三观。

港府正在拟定一个关于骨灰安置的条例，准备将公营龛位（骨灰放置地）由永久使用，改为20年使用期限。如果到期无人续约，该骨灰将被撒落大海或者花园。

活着已经在香港买不起房了，死后还没地方安葬，真是令人绝望。

港媒在港府公布的“宽减2018-2019年四季的税额榜单”时发现，一名“最牛业主”在港坐拥15,645套房产，一年宽减税额高达1.026亿港元（约合人民币8200万元）。

网友们后来扒出，这位最牛业主，不是个人，而是领展房地产投资信托基金，香港的商场、街市、熟食档、停车场、写字楼.....都有他们的版图。

在你感叹自己一辈子都“上不了车”（即买房）时，别人却站在山之巅俯瞰你的挣扎和疲倦。

看来，“坐地收租”才是香港脱贫致富的唯一道路。而真正支撑香港房价，任由其扶摇直上的，有一个经常被忽略的资本要素——联系汇率制度。

甚至可以说，正是这样的一个制度，让香港房价走入了“高处不胜寒”的巅峰。

最近的警报频出，港元贬值已经跌倒铁线，逼得香港金管局26年来首次出售救市，一月内就13次在民间大量用港元兑美元，以减少市场上的港元，让港币汇率正常化。

这场“港币”保卫战很容易让人联想到一个资本操作链：货币超发—利率下降—资产泡沫--央行加息—货币紧缩—楼市受压。

不知不觉中，香港走到了一个分叉口，一个或能引爆香港危机的节点摆在面前。这场货币泛滥危机，很可能传导至香港股市、债市，甚至戳破高不可及的香港楼市神话。

在危机的关口下，保汇率还是保房价，香港是时候做出抉择了。

01

香港楼市有多猛？

最新数据显示，用来衡量楼市整体价格的香港中原指数（CCL），从2017年底的165.02点飙升到了4月27日的180点。这还不够，新界（东）的房价在过去一个月暴涨了5.75%！

而且，这是在香港房价连续23个月上涨的前提下，在一个房价已经严重脱离普通群体购房能力的市场中，实属罕见。

纵使2月为传统销售淡季，但香港整月的住宅成交数环比仍上升4%，同比则上涨了34%。这里头，逾千万元的住宅交易宗数就比上个月多了将近三成。

可以看出，豪宅起的作用巨大。莱坊最近的《香港物业市场报告》指出，香港豪宅楼价已连续20个月上升，累积升幅达15%。

香港的资本狂欢，果然不缺有钱人。

有机构做了统计，按香港中位月薪16,800港元/月的收入来计算，香港人需要32年的收入才能在港岛买一套40平方米的公寓，至于购买一套新房嘛……需要79年！

高负担的房价已经严重影响到香港居民的正常生活，一个新的趋势是，香港人正争相出逃本地。同时，一些大公司也在逃离。

据《南华早报》报道，由于大中区（包括中环，金钟和上环）的平均写字楼租金继续上涨，更多的跨国公司将离开香港的中区，有些甚至考虑离开这个城市。

类似的逃离恰恰同步了在港资本的现状——它们也在加速逃离。

02

年初看好香港楼市的机构们大概没料到，自1980年代沿用的联系汇率制度造成了香港现今的金融局面，竟成了今年楼市最大的黑天鹅。近期看好楼市的机构调整了说法，称香港房价下半年下行压力增大。

而如今，香港正面临着金融市场上巨大的异动。4月12日，在港元触及7.85低位水平后，香港金管局紧急买入港元累计达13次，涉及513亿元，使得香港银行体系总结余降到了1285亿元。

也就是说，市场上500多亿港元都回收到了金管局的手里，银行里的钱也在减少。为了回笼更多资金，近日香港各大银行均上调了银行存款利率，有的银行甚至暂停了固定利率抵押房屋贷款的申请。

与此同时，另一件事也在悄然发生。从内地南下的资金正以前所未有的速度撤退港股市场。

Wind数据显示，本月港股通（深、沪）合计净卖出81.12亿港元， 创互联互通机制2014年开通以来的历史最高纪录。在13个港股通交易日当中，有8个交易日出现资金净流出。

所以说，在香港市面上流通的港币正在大量减少是无疑的了。

不过，若想真正弄懂香港金融市场与高额房价之间的关联，还是要弄清楚香港汇率制度是如何运行的。

香港是全球少有的几个汇率直接联系美元的地区，它需要靠储备大量美元来换取港币。这样的弊端便是，港币牺牲独立性来换取了安全。

值得一提的是，进入新世纪以后，港元对美元的区间在7.75—7.85之间。

也就是说，当港元走强，升值幅度涨破7.75时，香港当局会卖出港元，买入美元；而当港元走弱， 贬值幅度跌破7.85时，则会买入港元，卖出美元，以保持汇率不会跌穿。

而最近几年的异动是，尽管香港一直在跟随美联储加息，港币却在加速贬值。这背后的资本逻辑逐渐明朗——美元与港币的利差不断加大，从而引发部分人的套利行动，成为了本次异动的罪魁祸首。

所谓的套利行动，正是在港币贬值、市场利率低之际，与美元的高利率形成利差，导致大量借港元以买美元的行为。不仅能赚利差，美元汇率还上升了，既赚利率又赚汇率，何乐而不为。香港本地人都用这种套利方式，看空香港市场。

套利行为让资产在加速外流。同时，由于市场上大量的卖出港币，又进一步加剧了港币泛滥，造成港币大量贬值。这才引爆了本次港币汇率的危机。

这些还不是最令人恐慌的。一个摆在眼前的事实是，香港金管局每次加息都在做“无用功”。目前老百姓和商业借贷的利率主要受香港银行同业拆息（Hibor）所影响。

什么意思呢？用大白话来说，银行要保证能有足够的资金贷款给民间，除了可以向金管局换钱外，还可以银行同行相互借钱。而由于同行的利率（Hibor）比金管局的利率低很多, 银行肯定会倾向于向低利息的同行借钱。

因此，金管局不管怎么加息都没用，银行整个利率都很低，货币都在宽松状态。

据金管局统计，自2008年金融海啸以来，有高达1万亿港元的资金流入香港银行体系，高流动性压低了银行间的借贷成本，因此Hibor长期处于低水平。

低借贷利率让香港民间资金充足，给香港楼市大量放水，让住宅价格年年攀升。同时，香港住宅的按揭贷款比率也在不断攀升。

国际清算银行（BIS）去年年底警告，一旦香港2018年房价走势出现逆转，再加上加息环境，很可能引发香港金融风险。

该机构称，香港的家庭信用卡消费超支，以及在广泛的领域出現高负债情況。再加上很多香港地产商，向买家提供低首付但高成本的按揭，还不上款的风险加大。

极低的市场利率，大量涌入的热钱，真正促成了香港楼市的繁荣二十年，但让这个全球最自由的金融城市背上了前所未有的金融风险。

如今，香港楼市正在拉响警报。

03

香港政府也不是置身事外，但它出台的一系列策略，也只能说是隔靴搔痒，治标不治本。

楼市上升迅猛，要么是供需矛盾强烈，要么是资产泡沫大。

香港刚好两者皆有。

人多地少是香港长期以来的矛盾，林郑月娥上台后，多次表态，要增加土地和房屋的供应量。

为了安抚下市民们受伤的心灵，香港政府也是“奇招百出”。

4月26日，香港土地供应专责小组公布了18块土地选项作公众咨询，其中一个选项就是在占地最少1200公顷土地的葵青货柜码头上建房。

而港铁公司（MTR）也热心地建言献策，提议到内地修建“香港城”，相对较低的房价和便捷的高铁交通或能吸引年轻上班族往返两地。

然而，香港本地人对政府和各个公司给出的控方政策并不感冒。加大供应是一方面，没能控制投机者炒房就是另一回事了。

自香港政府在2009年底开始采取降温措施以来，香港的房价已上涨了80％。其中包括一系列印花税和债务压力测试方法。

与香港形成鲜明对比的，是与它在各方面均很相似的新加坡。

新加坡房价降温举措真可谓是立竿见影。

它也是在2009年开始房控，到了2013年，新加坡的房价曾飙升逾60%，但见顶后就开始下滑，到2017年第一季度，房价已达到连续第14个季度下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。房价至今也没回到2013年的高位。

它是怎么做到的？

新加坡政府很聪明，首先要提高你的借贷和持有成本，其次要增加供应量。两手抓，不让中间商赚差价。

2009年政府出台规定，借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。

此外，新加坡的公共住房制度，即组屋制度也是其房价得到控制的原因之一。组屋房价由政府定价，以公积金中的住房部分能“负担得起”为标准设定，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用公积金购买政府组屋，购买政府组屋也可向银行申请贷款。

相比之下，看得早已成“佛系”青年的我两眼泪汪汪。想用公积金买属于自己的房，到头来还不是得用“六个钱包”？反观香港，政府在房价压制政策上的惨败，恰恰表明，一味打击二手房买卖和海外买家无法解决根本问题，香港的地价政策才是房价高涨的元凶。

据香港开发商远东财团“供认”，造成房价过高的主要原因是香港地价高昂。地价成本占建房项目总成本的60％至70％，是世界平均成本的两倍多。

该集团董事长认为，在香港政府土地招标时，真正的竞争是现金。而在过去的两年里，内地的大批开发商正加速南下。如海航集团去年就以高于市场估值的50％，支付了272亿港元，从香港政府手中购买了四块地。

还是那个道理，大量资金涌入，冲击了港元也冲击了房价。

04

在资金这只洪水猛兽急流勇退之际，怎么才能规避这场风险？

乐观者认为香港还没到“钱荒”的地步。他们说，金管局出手后香港银行间的结余资金还算充足，再加上香港美元储备是市场的7倍多，不需担心市场利率的大幅上升。

言下之意：香港风险仍可控，楼市的危机不会爆发。

说的好似没错，只可惜现在的问题是，港元持续贬值的问题根本没解决。

最可怕的是，港府救市不仅没能成功上拉港元利率，与此同时，更大的危机信号出现了——受美债收益率破3的影响，美元在最近一周连续上升高位，美元指数一举破91。

2008年以来美债收益率首破3

美国国债收益率破3，意味着美元资产的回报率又更高了，上文所说的用港元换美元套利行为必然在未来更频繁地发生。

现在摆在香港政府面前的只有两条路：

一、继续买入大量港元，期望市场利率上涨，缩小与美元的利差。

二、直接加息，促进港币汇率走向正常化。

两条路的影响程度不同，而后者会直接引发市场恐慌，继而引发香港股市、债市的动荡。但有一个结果是一样的，香港楼市必然承压。一是住宅贷款利率会显著提高，二是楼价上涨趋势势必减速。

目前唯一不确定的、将可能成为2018年最大“黑天鹅”事件的是——香港楼市泡沫会不会破？

从这个角度来说，分散资产、现金为王，适用于全世界。

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