最严调控令成交遇冷 楼市发展着眼长效机制

【以下信息来源“腾讯房产厦门站”，由楼盘网于2018-01-11 22:24:47整理提供】

厦门，2018年1月9 日——全球领先的房地产服务运营商戴德梁行今天举办年度发布会，就2017年厦门房地产市场特点进行了全方位、深层次解读，并对厦门2018年楼市发展进行了预判。

调控补丁持续加码，楼市整体降温

2017年，全国一系列“史上最严”的楼市调控措施接连出台，促使房地产市场趋于平稳。在中央“因城施策”的方针下，3月底厦门市政府施行多轮“限购、限贷、限价、限售”及市场整顿等调控措施，给2017年厦门楼市降温拉开了序幕，9月底福建省出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》，以新的政策“组合拳”坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，让房子回归居住属性。

在政府严厉调控不放松的影响下，2017年全市供应面积总量仅有106万平方米，同比下降34%，为近年来新低。与此同时，供应的紧缩也造成了厦门一手住宅成交量的锐减，全年成交量同比下降56%，月均成交面积仅为9万平方米，不足去年同期一半。戴德梁行厦门公司总经理潘育敏指出，供应放缓是影响新房市场表现的关键性因素。受政策收紧影响，批准预售有所放缓。同时在楼市降温的背景下，开发商存在捂盘惜售心理，使供应进一步减少；虽然较低水平的成交量使得去化速度放缓至28个月，但就200.9万平方米的可售面积而言，总体库存压力不大。另一方面，土地市场也有所降温，2017年商住用地楼面均价从去年普遍的3字头落回到2字头，面粉贵过面包的局面改善。

然而，新房成交价格却一路飙升，2017年住宅新房成交均价达到每平方米33,846元，同比增长32.1%。新增供应量少集中，明星楼盘逢开必光，厦门尤其是岛内住宅新房市场供应量持续大幅下滑，供应持续不足，是造成厦门置业者一直以来对于市场预期乐观的主要因素。

分区域来看，商品住宅成交量主要集中在岛外四区，占总交易量的比例近九成。岛内成交价格逼近每平方米5万元，这是由于岛内的成交规模较小，容易受个别高价盘的入市而影响整体成交价格，下半年部分岛内别墅项目入市，对岛内价格的上涨起到一定推助左右。伴随岛内的有限供应，城市开发向岛外倾斜，岛外追涨岛内价格恐成趋势。一二手住宅成交均量大幅萎缩，但一二手比例却持续下降，在政府调控政策不放松的基调下，预计二手房成交仍是主力。

戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为，自去年以来，厦门市场供应一直处于低位，在批售管控的情况下，开发商推盘意愿进一步降低，加剧供需矛盾，致使价格在调控升级下仍然出现上升趋势。然而建立长效机制的背景下，持续严厉的调控和信贷政策令房价上涨难以得到足够支撑。依据厦门规划，土地供应量的加大、拍卖规则调整使土地市场降温，也将进一步引导预期走向理性。但持续多年的供不应求的局面仍会令消费者对核心区域房价保有乐观预期，预计在2018年核心区域优质物业的整体价格仍会保持坚挺。

加快构建住房租赁体系，助力长效机制建设

早在2017年7月，厦门已成为12个首批开展住房租赁试点的城市之一。10月，福建省人民政府出台的《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》明确“2018年-2020年每年新建成租赁住房占新增住房总量不低于30%”。可见，2018年租赁住房市场建设将是重点，相关的金融支持、专业化机构培育等继续加速推进，在租购同权逐步落实下成为房地产市场重要的组成部分，届时将近一步缓解买卖市场压力。

对于厦门租赁市场发展，潘育敏总经理认为厦门共有产权房、租赁住房市场建设于2018年将得到进一步落实，共同构建多层次的住房供应体系，住房租赁市场的供给侧改革不断深入，预计将平抑房价，缓解住宅买卖市场矛盾，助力长效机制建设。

需求回暖，供应高企使写字楼市场长期承压

在政府产业发展政策及金砖会晤的利好下，2017年厦门甲级写字楼整体市场需求回暖，全年吸纳量为68,820平方米，同比上涨48.4%。全年甲级写字楼新增供应为14.8万平方米，使得全市甲级写字楼总存量增加至71.9万平方米，同时空置率也逐渐走高，达到32%。激烈的市场竞争使得租金承压，虽然市场租赁需求有所回暖，但是面对自2016年以来所积累的供大于求的现状，租户享有更大的议价能力，2017年全市平均租金每月每平米116.3元。

分区域表现来看，滨南滨北项目表现抢眼，出众的商务办公环境和完善的配套不断吸引新的优质租户入驻，空置率下降6个百分点；鹭江道去年新增供应去化不甚理想，加之传统商务区使用年久的物业，空置率高居不下，一些项目为适应市场调整租金，以求效益最大化；两岸贸易中心面对甲级写字楼租赁行情压力下行的局面，主动下调租金；东部两岸金融中心优质写字楼逐渐进入集中供应期，但由于片区商务氛围还在培育过程中，新项目招租情况不乐观。

从全市甲级写字楼客群构成来看，金融服务业仍然是租赁成交的主力，占比近半；房地产行业由于较好的承租能力成为仅次于金融业的活跃客群；随着软件和信息服务业发展成为厦门新增加的一条千亿产业链，TMT行业租户比例占比增长到第三。从租户性质来看，内资公司保持进取，持续占据主力。

备受瞩目的厦门地铁1号线在2017年12月底载客试运行，地铁1号线直接连通鹭江道并贯穿至集美商务中心，通向岛外。交通配套的完善将进一步加强鹭江道核心CBD的地位，而岛外办公氛围也将受益于地铁开通开始发展。根据厦门市城市轨道交通中长期的规划，各商务集中区将被串联起来，各自交通配套更趋完善。

2018年，全市预计有65.5万平方米甲级写字楼入市，新增供应的入市必然会加剧市场竞争，租金空置料将持续承压。从总供应量来看，虽然未来5年年均供应超过40万平方米，但考虑到部分项目或等待地铁开通和其他配套设施完善之后入市以取得更好的收益，预计实际供应压力会有所削弱。此外，在金砖会晤与投洽会接连举办的利好下，知名度的提升使得下半年外来客户来访大幅增加，外来需求的增加会一定程度改善供需现状。

新零售强势入厦，商业升级推陈出新

2017年，厦门迎来两个购物中心开业，带来18万平方米的供应量，全市优质购物中心存量增加至202.7万平方米。各大购物中心积极调整升级使得全市空置率持续走低，而位于非核心商圈的新项目在激烈的市场竞争下下调租金报价，年末全市租金水平较2016年同期下降6.31%，至每月每平米579.1元。

分区域来看，2017年厦门核心商圈分化态势加剧：SM商圈空置率始终保持低水平，租金稳居榜首；中山路商圈经过积极调整，空置率持续回落，在中华城的带动下租金维持前列；而莲坂-火车站商圈因部分老旧物业竞争力下降的影响使空置率高企，亟待通过改造提升竞争力。非核心区新兴商圈以满足周边居民需求为主，从硬件环境到品牌组合均较为超前，能够较好的吸引客流，考虑到地铁开通和其他配套设施逐渐完善，未来租金上升空间大。岛外商圈新增项目填补集美区大型的以家庭消费为主的综合性购物中心的空缺，精准的定位带来较为理想的招商成果。

2017年厦门新增购物中心呈现出差异化定位，均着墨于悠闲生活，打破传统业态比例，大大降低服装、珠宝鞋包类零售业态，引入了更多的特色餐饮和新颖体验式业态，其中孕婴童行业、餐饮以及休闲体验业态是各大购物中心主要的开店主体。与此同时，各大购物中心注入更多文化创意、个性化以及科技元素，从传统的以物业为核心转向以人为核心的运营，从硬件改造、关注体验、提升服务品质到品牌更新等各方面吸引顾客眼球。

体验升级的趋势进一步显现，其中新零售强势入厦，“如此生活”线下体验门店入驻集美万达，带来优质、个性化的一站式生活体验；除此之外，永辉“超级物种”继今年6月入驻厦门加州商业广场后，于10月再次入驻建发湾悦城、世茂双子塔、曾厝垵。零售加餐饮的跨界组合带来更高的利用率，同时更高的承租能力支撑其选址商场核心地段，在各大购物中心的改造升级中表现抢眼。

尽管商业发展呈现新兴趋势，未来的大量供应仍需提起重视。2018年厦门商业市场新增供应预计达到45万平方米，而随着非核心区一波区域型与社区型购物中心的集中入市料将拉低全市租金，尽管如此，我们仍然预计在强大的竞争压力下会有优质项目脱颖而出，提升商圈品质并带动商圈平均租金上涨。值得注意的是，两岸金融中心片区新项目纷纷入伙，场景化主题商业的打造力求满足未来片区内职场精英社交与生活的双重需求；截至2022年，优质购物中心总存量预计达到362.7万平方米，岛外占比达到25%，大体量全业态的区域型项目将逐渐完善岛外商圈格局，新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势。

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