内房股市值百强出炉：仅三成未“破净”

前不久，中国房企上半年销售成绩单以“飘红”收场，不少房企甚至还上调了年度目标，以示“百尺竿头，更进一步”。

近日，亿翰智库发布了截至7月16日124家在香港上市的内地房企(以下简称内房股)市值排行榜，中国海外发展(以下简称中海)以2192亿元夺冠，市盈率7.6倍、市净率1.3倍，而万科以1918亿元市值屈居第二，但市盈率与市净率略高于中海。

从内房股百强来看，像恒大地产今年上半年销售1417.8亿元，市值却只有572亿元，市盈率5.3倍，市净率1.1倍。相对于市盈率，市净率更能说明房企问题，仅有3成房企市净率未“破净”。

去年以来，像万达、富力等内房股曾掀起一场回A股潮流，估值被低估无疑是其核心成因之一，此前房企曾掀起一波转型潮，2年来仍难以提振股价。

内房股百强显著分化

今年初，闽系房企巨头之一的融信中国(03301，HK)在香港交易所正式挂牌上市交易，但彼时IPO仅在香港获得2.7%的认购量，剩下只好向国际发售。

截至最新收盘价6.040港元/股，融信中国的动态市盈率仅为4.78倍。从彼时招股书来看，融信中国以高负债率逆市赴港IPO给地产界留下了较深刻的印象，商业模式也无太多可圈可点之处。

截至目前，中国内地暂无其他房企选择在香港上市。不过，港交所作为市场化、国际化与规范化程度较高的证券交易所，仍受外界高度关注。

亿翰智库研报显示，中海、万科、万达商业和华润置地四家企业市值超过千亿，分别为2192亿元、1918亿元、1857亿元和1151亿元。

从统计口径来看，亿翰智库实际上是合并了一家房企在A股与B股及H股之后的总市值。

“这四家公司均为内地的龙头房企，以极强的盈利能力和成长性体现出价值，市值居于行业前列。”亿翰智库分析师说。

以“稳健”著称的中海为例，记者注意到，该房企2015年实现营业收入1401.3亿港元，同比增幅16.78%，实现净利润333.12亿港元，同比增幅20.35%，实现每股净资产19.43港元，同比增幅19.13%。

记者注意到，鄂系房企卓尔集团(原名卓尔发展，6月刚更名)总市值354亿元，市盈率却高达16.9倍，市净率3.6倍。

为何市场给予卓尔高估值?实际上，武汉卓尔主要以物流地产开发与运营为特色，加上涉足互联网O20，可谓风头正劲。建银国际一位券商分析师表示，国内网购市场风起云涌，京东、阿里等电商巨头急需庞大的物流设施，使得物流地产很受青睐。

排名进入前10强的碧桂园总市值618亿元，市盈率只有6.5倍，市净率仅0.9倍，这意味着该房企的股价低于每股净资产，也就是“破净”。

记者统计发现，包括碧桂园、世茂房地产、富力地产、红星美凯龙、远洋集团、中国金茂、SOHO中国、雅居乐、融创中国等70家房企股价“破净”，占市值百强房企数量的70%。

房企艰难转型路

去年10月份，方兴地产更名为中国金茂，外界认为这是中国金茂的一场“去地产化”之旅，试图转型为“城市运营商”。

翻看中国金茂2015年年报，该企业实现地产销售及土地一级开发销售金额合计301.02亿元，同比增幅39.5%。

从业务范畴来看，中国金茂的主营收入仍来自地产销售收入。按照其对“城市运营商”角色的理解，这应该是涵盖了绿色科技、产业资源整合、智慧科技开发等多个方面。

今年3月份，中国金茂旗下金茂酒店(原名金茂投资，H股)与携程旅行网签署战略合作协议，加强酒店品牌、渠道与产品等紧密合作。

截至目前，中国金茂除了传统业务照旧开发开发之外，记者还梳理发现，更多是与民生银行等金融机构战略合作，或发行较高成本的永续债，以及现身一线疯抢“”等。

中国金茂仅是当前房企探索转型的一个缩影，本轮房企转型发端于2013年底，积极拥抱互联网社区、互联网金融、众筹销售等互联网+，但楼市白银时代已成定局，地产蓝筹效应也逐步褪色。

上半年，房企销售业绩再创新高，仅半年就有4家房企创下千亿销售金额，而去年同期仅有万科一家。一边是房企销售业绩飘红，另一边是投资人用脚投票。

东方证券某位地产分析师表示，路径依赖往往让企业转型并不容易，当前宏观经济持续下行震荡，全行业资产收益率也一再下滑，高成长性的热门行业概念股风险大，地产股相对安全，但只有少数机构投资者愿意多元化配置。

在香港房地产与金融观察家黄立冲看来，港股市场投资人更理性，因为机构占比高，他们对当前房企的地产模式是比较悲观态度的，主要是一线及典型二线房价泡沫隐现，三四线库存高企，风险加剧。