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疫情下，买房是选择按揭贷款还是抵押贷款？

发布时间： 2020-06-02 17:09:05

来源：房点金置业

分类：房产时评

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买过房的人或多都会有住房按揭贷款的经历，而有房的人如果缺大笔资金，同时也可以用房产抵押贷的形式来获得周转，尤其像今年新冠疫情在全球蔓延，给各行各业造成空前经济冲击，特别是中小企业，收入锐减，但支出还在，因此现金储备不足，“房屋抵押经营贷”便成为了很多急需周转资金的小微企业或个人的选择。

与房屋按揭贷款相似，但其实两者之间区别很大，完全是不同的概念。今天房点金就以最通俗最易懂的方式解释一下这两种贷款，希望为大家解开一些金融贷款的迷雾。

关于两种贷款

房屋抵押贷款指借款人以自然人名下的房产 ( 住房、商住两用房 ) 作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款；银行按照市场评估价的一定比例，确定抵押贷款金额。

房屋按揭贷款（房贷）是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。

抵押经营贷VS按揭贷

贷款用途有区别

房屋按揭贷款就是按揭人通过分期付款方式来购买商品房，而房屋抵押贷款则是指借款人用全款购买的房屋抵押给银行，以借得资金用于消费领域或做企业经营。

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为什么要特别讲贷款用途，是因为银行在做贷款时，评定是不一样的。一方面会影响授信金额，一方面也涉及到申请资料准备以及贷后管理（按揭贷后检查频率低，经营贷要求每季度检查一次经营财务报表）

贷款成本略有区别

按揭贷款的利率是年化4.95%。一般来说，按揭贷款比抵押贷款利率更低一些。

但是今年受疫情影响，央行低息贷款支持企业复工复产，特殊政策会导致经营贷利率降低。

今年“经营贷”年利率在3.8%-4.35%之间波动，明显低于房贷，今年疫情影响比较大时，国家为了扶持小微企业，对部分行业有贴息政策。

目前经营性抵押贷款的年利率最低可以做到基准利率3.8%（根据最新贷款市场报价利率），但普遍银行利息报价是在基准上浮5-15%左右的，也就是年利率4.25%-4.65%。当然也有个别商业银行和村镇银行因为产品具有特定的优势，利息会比较高，但整体来说一般不会超过年利率5%。

据说北京在2020年4月，某国有行，部分行业利率信用一年期为1.62%(年息，贴息后)。

房点金提醒

按揭贷的利率是固定；经营贷的年利率则受市场环境和国家政策影响，以及各银行也会根据借款人的实际情况月有所浮动，也就是说，年利率是浮动的，并不是固定的，第二年是否会有浮动，这都是比较没办法预见的情况。因此购房者需要仔细权衡这两种贷款方式哦。

贷款期限各不同

按揭贷款最长贷款期限为30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素与借款人协商确定。目前信贷政策首套按揭执行基准利率，年化4.95%，二套执行基准利率上浮10%，年化5.45%。

举例：

按照100万，贷款期限为30年

等额本息还款如下：

还款月数=360月

月利率=年利率/12=4.95%/12=0.4125%

每月还款5429元。

等额本金还款如下：

第一月月供=100万/360+100万x0.4125%=6902.7元

以此类推：第二月月供=100万/360+（100万-100万/360）x0.4125%=6890元。

房屋抵押贷款的最长贷款期限最长不超过10年。目前市场上有最高20年的授信年限，也有目前相对比较主流的“气球贷还款方式”，例如授信五年，但是月还款金额则是按30年等额还款的金额去还款，到期后归还剩余本金。

值得一提的是，经营贷的还款方式有多种选择：

选择1

授信3-10年，先息后本，按月还利息，不需要还本金，等到期后一次性归还本金。此种还款方式具有还款压力小，资金使用率高的优势。

选择2

等额本息还款：比如借款500万元，在不计算利息的情况下都需要固定还款41666.6元，加上利率的话每月还款金额可达到五六万，这样会导致借款人月供压力巨大，资金使用率低。

选择3

随借随还——最节约资金成本、最灵活

顾名思义就是随时可以借，随时可以还，借多少还多少都随自己心意，利息也会跟随借款本金的增减而增减。目前仅有几个大行会有这种还款方式。这种还款方式是银行会根据借款人的资质和提供的抵押物给予一个授信额度，在授信额度内借款人可以随意支取额度，支取的额度会产生相应的利息。

比如某企业有授信额度500万，借款人只用了100万，那银行只会收取100万所产生的利息，另外400万是不计算利息的。当客户有资金也可以随时还进去，还多少就减少相应的利息，如果不支用则不再产生利息。

这种还款方式在企业实际经营中具体极大的灵活性，且最大限度的节约资金成本，广受各中小企业主的喜爱。

抵押率问题

抵押率的问题，也就是俗称的抵押贷款中的贷款成数。

在消费性抵押贷款中，目前抵押率普遍控制在50-60%，如果借款人资质足够优秀的话才可以达到70%。

而在经营性贷款中，若借款人没有负债过高或者征信不好的情况下，一般都会授信房产价值的70%-80%。如果企业资质较好，在商业银行和村镇银行中，可以突破70%，最高达到130%的放大授信。

举个例子。

2015年，王先生在厦门买了一套住宅，首付150万元，贷款250万元。当前，按揭余额为220万元，银行对该住宅做出评估，金额为600万元，那么王先生“二抵贷”的实际可贷款为200万元，即600万元的7折减去按揭余额220万元。如果该房产为商铺，那可贷金额为80万元，即600万元的5折减去按揭余额220万元。

如何申请经营贷

申请经营性抵押贷款的一个基本条件就是借款人为公司的法人或股东，再或者是直接以企业作为借款主体。目前各家银行普遍会要求企业注册满一年且实际经营，经营良好。但是在实际操作过程中在借款人具有足够的还款能力的情况下很多条件还是可以灵活沟通的。

在常规申请过程中，一般个人经营性抵押贷款在申请人资料齐全的情况，一周左右即可得到审批结果。若是较为复杂的企业作为借款主体，根据借款主体的资质不同，审批时效一般都会在2-3周左右。

房点金见解

疫情影响下，很多购房者会通过专业贷款机构进行“买企业”或者“借经营流水”走捷径申请经营贷，以享受银行低息贷款，降低每月还款压力，但是目前在政策下，尤其是深圳事件爆发后，银行加强对经营贷风险管控，从“贷前检查”-“贷中跟踪”-“贷后管理“等一系列措施，因此，借款人需要承担政策监管风险，如果不是真正用于实体经营，恐面临银行回收贷款风险，借款人应充分评估金融政策。

通过什么是房屋抵押贷款以及房屋抵押贷款和房屋按揭贷款两者之间有什么区别介绍，应该能够帮助大家更好地区分两者。

按揭贷款和抵押贷款各有利弊，我们可以根据自己的实际情况选择，最重要的是选择适合自己的方式，个别或者具体情况此文不再赘述，若有疑问，随时联系房点金为您分析解答。

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